房产交易发生纠纷问题是十分常见的，那么其中合同的签订就尤为重要。为了保障购房者的利益，人民法院在审理各类纠纷案件时，存在十一种购房合同无效的情况，哪些购房合同是无效？这样购房者在签订合同时也能多多留神，保障自身的合法权益。
目前，我国最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行以来，已有近百宗要求双倍赔偿或解除购房合同的诉讼，银行住房贷款所面临的风险陡然增加。该解释突出的特点是强调对房屋买受人的保护，规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形，因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义。
发生购房纠纷时，法院判定购房合同无效的具体分为以下情形：
1、商品房买卖合同订立后，卖家没有经过买家的同意，擅自将房屋抵押给第三人，则购房合同判定为无效。
2、商品房买卖合同订立后，卖家又将该房屋出卖给了第三人。
3、开发商存在故意隐瞒购房者的行为，开发商并没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明，这样所签订的购房合同是无效合同。
4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经抵押的事实。
5、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
6、卖家与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋。
7、如果购房者所购房屋的主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，那么购房合同的签署即为无效。
8、若房屋质量问题严重影响到购房者正常的居住使用，购房合同则为无效。
9、卖家交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%的话，购房合同无效。
10、卖家无故延迟交付房屋，经买家催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房合同无效。
11、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。
购房者在买房时，如果发生以上房产纠纷，请准备好相关证据与相关政府部门沟通。希望上述内容能对大家有所帮助。
（以上回答发布于2017-08-21，当前相关购房政策请以实际为准）
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