Question

买二手房如何确定产权的合法性？

我是通过中介找的房子，然后中介说确定要的话，就需要签订这么几个东西：
定金协议
居间合同
房屋买卖合同
当然我知道房主也会过来，带着房产证、身份证什么的
但是我不可能仅仅看那两个证件就把定金交了吧~
对于房子产权方面的事情，比如合法性、共有人、是否抵押、是否承租等等事宜的查验，这些事情什么时候做呢？
我理解这些应该是由中介负责处理的，但是他们什么时候做呢？
以及我如何验收他们查验的结果呢？

另外一个问题：
房屋的共有人，是指房产证上几个名字的人，还是指法律意义上的共有人。比如一个房产证上只有房主一个名字，那房主的妻子从法律上是否也拥有该房子的产权，是否是共有人？

非常感谢！

Answer 1

1、首先确定产权人本身的合法性：产权人是否存在？共有产权人或财产共有人是否同意出售？
2、再确定产权的合法性：该产权是否能够上市交易？如小产权房、未满五年的经济适用房，这些国家都有明文规定不能上市交易。
3、最后确定目的物的合法性：该二手房是有交易限制？如拆迁冻结、法院冻结、违章搭建冻结等。
以上问题的确认都需要拿房东的房产证原件去房管局查询确认，具备网签的地区中介公司内部的联网系统也能查询。

Answer 2

这个您不用担心，如果是共有产权房产证上是有名字体现的，如果是共有产权上面有两个名字，如果不是共有产权上面只有一个名字，这些你到时候可以看房本就知道。而您谁的合法性、共有人、是否抵押这些房本上都有体现，而是否承租这些你跟房东当面沟通，然后在实地看房就可以了解掉。还有有一些还有两个房本的，这是您需要主意一下的。只要您当面见到房东，亲自看过房子本身，看过房本和房东身份证，您就可以放心了。
至于您说的另外一个问题，房主的妻子是没有拥有这个房子的产权的。这是一定的。

Answer 3

1、最简单的办法就是，拿房主的身份证复印件去人民银行（当地办理贷款卡的地方）里面有个可以查个人询征的地方，就可以查出对方是否有贷款，房屋是否有抵押等一些情况。
2、房屋的共有，如果是近一两年买的，可能不存在，因为新的婚姻法规定了婚前婚后的产权，如果是很早的房屋，那么肯定存在夫妻共有，这点要注意，房屋买卖的时候，最好是房主夫妻在场签约。
3、很多东西是你考虑多了，因为存在了中介，他们不可能为了欺骗你而存在的。你重点要知道的是这套房屋是否存在其他的买卖协议。

Answer 4

你多虑了，你说的这些，网签合同里都有体现，如果与事实不符，你可以就此约定违约责任，最终是以能否过户为准。
房东不会为了骗你而成交，骗了你他还要承担违约责任，他图什么呀。

追问

网签合同是什么？

追答

你通过中介公司签署买卖合同，签的是中介公司的三方合同，除此之外，还得再网上签约，即网签合同。这个网签合同直接上传到建委系统。现在不管是买一手房还是二手房都需要网签合同。

追问

可是我还是希望你能够在交定金和签协议的时候确定这些信息是靠谱的，应该怎么弄呢？

追答

你真的多虑了，如果你经常被人骗，那我理解你。你让房东拿着房产证身份证等资料，和他一起去当地房管局一一落实，这样最保险。 此外，你自己再去物业问问，此房是否有欠费的情况，如物业费，供暖费，水电费等等。

追问

我就是怕被骗。我去问问中介好了。对了，那个共有人的问题，您帮我看看？

追答

有共有人的话，出售时共有人也要在合同上签字，因为共有人也是产权人之一，他不签字也会有产生纠纷的可能。共有人不出面，需提供公证书，由公证人代其签字等等。

追问

恩，这个我知道，我不明白的是，什么样的人算是共有人？

追答

房产共有人
《城市私有房屋管理条例》第六条第二款“数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证”，已明确了共有人应当领取《房屋共有权证》，以法规的方式作为共有人的强行法律义务。
用直白的话来说,就是数人共同拥有房产，共同行使对该房产的权利。
共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。该“共有人”指的是善意第三人根据房地产登记管理部门已登记确认的房地产权证书上的共有人，而非因婚姻或继承等关系取得房地产的共有人。

这是共有人的定义。即房产证上写着共同共有的，就是有共有人，写着单独所有的就没有共有人。