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商业地产中心之惑 谁将被PK?

商业地产中心之惑 谁将被PK?有谁知道啊/？

Answer 1

当前，北京商业地产风起云涌，商业供应面积呈现爆炸式的增长，由于开发商短期资金回笼的需求特点，街式商业的开发成为市场热点，多数的商业项目、住宅配套商业项目、商务区配套商业项目等均热衷于采取商业街的开发模式，以期通过街铺的销售获得丰厚的短期收益。从目前市场状况看，多数商业街开始以社区或者商务区为依托，盲目增大规模，但却忽视前期市场的深入调研和专业化的定位，导致多数项目存在较大风险，未来，北京的商业街谁又将被残酷PK呢？

北京商业街的风烛年华

从北京商业街的现状看，目前典型的商业街可大致划分为两类：综合商业街（主营的商品比较宽泛，没有典型行业特点）和专业商业街（主营的商品为某一类产品）。

（1）、综合商业街的飘摇历史和现状

北京现有的综合性商业街主要有王府井商业街、西单商业街，以及前几年开发的大都市街。王府井和西单是北京中外闻名的两条传统商业街，他们均是经过上百年的风雨洗礼逐步发展起来的，有着悠久的商业历史和浓厚的商业氛围。

但令人困惑的是，王府井商业街和全国绝大多数“城市名片”商业街一样总在困惑地进行调整：面对已经形成的旅游市场的消费环境，希望能够提高档次针对中高档本地市场进行经营，但总是无功而返。难道终将被淘汰？

规模庞大的商业街本身就存在经营的巨大风险，而综合商业街往往规模庞大，其形成需要相当长的市场培育期，并且随着时代的发展，综合商业街的内部业态结构要不断的调整、优化、重组，其交通组织、停车、动线设计要不断的完善、发展；第二，大型的综合商业街往往依托大型集中购物设施发展而成，譬如西单商场、中友百货等逐渐带动周边网点的共同繁荣，而王府井百货大楼、新东安市场等则是王府井商业街商业发展的领航者；第三，交通因素和人流的组织是制约综合商业街不断发展的关键影响因素，王府井、西单商业街近年来不断暴露的停车难、交通拥堵等问题正成为它们不断发展壮大、结构升级的最大瓶颈，而人流组织的不合理也成了大都市街迟迟不能兴起的原因之一。

（2）、专业商业街几度辉煌

相对于北京大型的综合商业街，酒吧街、建材街等专业商业街在北京的发展则显得更为异军突起，短短十几年时间，三里屯酒吧街、十里河建材一条街、马连道茶叶街、后海酒吧街、方庄餐饮街、秀水街等等不断涌现，并依靠专业优势迅速占领市场，成为众多商业街中的佼佼者。

国际知名的三里屯酒吧街日人流量超过20万人次，经过近十年的发展，已成为京城外国友人、商业界文化界中高层人士及时尚青年休闲娱乐必到之处；位于北京东南三环、京津塘高速路入口处的十里河家居建材街，截至2004年年底，集聚了将近20家规模在1万平方米以上的家居建材市场，总商业经营面积达到47万平方米，年商品流通额48亿元，是CBD南端档次最高、规模最大的家装主题购物街！

从北京专业商业街的发展来看，硕果累累，似乎专业街是PK绝对高手！

（3）、社区商业街定位的困惑

不少商业街的开发商误认为社区旁边的商业街就是社区商业，不管开发规模，按社区商业的规律进行操作。实际上，社区旁边的商业，如果超过一定的规模，交通条件又允许，就需要以区域商业甚至区域商业中心的角度来考虑其具体操作，从整个区域商业市场来对其进行定位分析，不能简单依照社区商业的特点来进行操作。

（4）、商业街招商的困惑

招商的成败是开发商在销售之外最关注的商业问题，由于商业街商铺经营独立性比较强，所以商业街项目的开发商往往不会象购物中心项目的开发商那么早地考虑招商问题，甚至把招商问题置之不理，这样的做法只能恶化商铺营销的局面，笃定最终经营危局。

当开发商、投资者对商业街商铺都寄予良好认同和期望的时候，我们惊奇地发现，规模庞大的商业街、综合商业街似乎很容易被残酷PK！

商业街如何成就梦想？

虽然目前商业街的开发过程中出现了这样那样的问题，但是，由于商业地产明显高于住宅的丰厚利润，相信未来市场上还会有更多的商业街项目进入市场。如何能够成功完成商业街开发，获取预期收益，需要注意以下几点。

（1）、细分市场理念速赢市场，专业商业街更易成功

细分市场是商业街项目快速成功的捷径之一。相对于综合商业街来说，专业商业街更容易快速培育市场、获得高回报。专业商业街的目标市场往往相对清晰，经营方式相对固定，商户群体也比较固定、成熟，一般都有比较丰富的经营实践经验，因此在市场培育上往往不需要开发商过多的投入。既然规模庞大的商业街容易被PK，那么就应该专业化控制规模；既然综合商业街容易失败，专业商业街容易成功，那么就先从专业商业街做起。何必非要挑战时空呢？

（2）、专业化决策、操作奠定基石

专业化决策是无庸赘述的内容，在规模和类型有效确定的前提下，下一步就是用专业操作PK别的竞争对手。商业街的专业操作和其他商业地产没有根本的区别，但市场不同、经营方式相对独立，所有的PK高手都一定是练就了专业功底的。

（3）、主力店推动繁荣

任何商业街项目，主力店招商必不可少。对于不同定位的商业街，主力店的内涵不同，招商的方式方法也不同。对于综合性的商业街来说，其业态组合可分为零售、休闲娱乐、餐饮服务等等，不同的业态部分的对应主力商家不同。

主力店由于其自身的品牌影响力和行业带动力，往往能带动一批相关的商家入驻，使得商业街项目的快速招商成为现实，快速形成租金收益。同时，主力店往往拥有自己稳定的客户群，他们的入驻，能够快速带动消费市场对项目的关注，形成市场人气，大大加快新项目的成熟周期。因此，商业街项目的快速繁荣，主力店必不可少。

在激烈竞争的商业地产市场，商业街无疑是最让投资者相对心安的品种，但在不理性的发展阶段，商业街之间的PK赛似乎刚刚开始，哪个商业街要上PK台，哪个商业街要被终极PK，希望不是你开发的项目，更不是你投资的项目……

作者简介：

赛睿顾问为山东鲁能集团、中远房地产、华远集团、北京新燕莎投资集团等知名企业提供了专业化商业地产服务，截止2004年底，总计商业策划面积达228万平方米，在国内成功打造了中国第一品牌商业地产服务机构的品牌。

赛睿顾问推行商业地产咨询策划、招商营销、商业管理和金融服务，“四位一体”的服务模式，为中国商业地产开发商提供全方位的智力、资源、管理、专业的服务。另外受美国瑞美商业管理公司的委托在中国进行“瑞美购物中心”、“瑞美OUTLETS”的连锁经营。

新商业街盛世能否出莲花？

北京近两年依托住宅社区或者商务区域开发的商业街成为街铺供应的主流，而且往往规模庞大，一个几十万平米，几千人入住的社区，往往开发出数万甚至十几万平米的商业街，加上众多项目今年集中入市，使得原本被投资者极度看好的商业街商铺今年也成了烫手的山芋。

（1）、规模庞大的困惑

目前京城商业街的开发中，最令人头疼的就是规模普遍较大，忽略市场承受力度和周边竞争情况，盲目认为自己的项目能够在竞争中取胜，“自家的孩子最好”是一种普遍的心态。在四环到五环出现的十几万平方米的商业街似乎不是个案。

最要命的是，规模超过周边市场支撑的几万、十几万平方米的商业街，开发商居然依然按照社区商业进行操作！这些商业街项目，如果忽视项目周边交通支持力度、消费人群规模及特点、自身规划条件等等因素，随意考虑发展规模、业态、主题、档次等关键的框架定位，又怎能不被PK？

（2）、“大而全、小而全”的困惑

商业街项目一旦规模做得过大，就只能盲目求全。现在市场上的商业街项目，“麻雀虽小，五脏俱全”是一个特点，发展商多希望将自己的项目打造成一个多功能、复合型，能最大限度地吸引各个收入阶层消费者的综合商业街。这就踏上比王府井商业街更加痛苦的发展里程——没有王府井的历史积淀，市场何来？

从商业发展的特点来看，综合商业街的培育期往往比较长，难以符合开发商短期回收资金的收益需求，可见，对商业特点缺乏了解，也是盲目求大求全的原因之一。

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