Question

天津顺驰不动产怎么样

Answer 1

font color=red>[此问题的推荐答案]</font>
被天津顺驰不动产（原顺驰置业）忽悠蒙蔽和欺骗的经历！
<br>顺驰收购技巧之打压客户心理
<br>（运营中心）
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<br>在整个收购过程中打压客户心理价位是至关重要的一步，也关系到能否将利润最大化，下面介绍几点打压客户心理价位的小技巧：
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<br>1、在接触客户的初期首先要了解客户的卖房动机即为什么卖房，同时了解客户的性格，根据不同的人说不同的话。如，豪爽型客户，我们的态度就直来直去，怯懦型客户，我们可以进行“冷”处理。了解家庭情况，可以通过抽烟的品牌、从事的职业，如果是女士则所用化妆品；较富裕的客户不会斤斤计较，而家庭较拮据的则会算清每一点，在谈合同时一定要注意不要让客户抓住纰漏。在同客户交谈的过程中注意客户的眼神（据经验，眼神左右晃动的表示对你的话有所怀疑；在你报价后眨动眼睛的表示对你的话较认可）。
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<br>2、在看房的过程中通过对房型的利弊的描述打压客户心里价位，如：直门、中独的通风不好，朝向的优差；老房型厅不好用等；带天井的房型一般都较脏较潮；到顶的房屋屋内是否有水印，山墙是否有裂痕，墙面是否有过处理的痕迹；对于房龄直接影响到贷款问题也是打压价格的条件之一；配套设施的齐全包括交通、学校、医院、超市等都属于影响价格的因素；小配套包括：上下水有没有问题，暖气有没有少片的现象，小区内的排水有没有问题，水电路的铺设是否合理等。
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<br>3、在谈判过程中可以适当的运用举例的办法打压客户心理价位：可以虚拟一套成交举一个邻近的房屋以较低的价位成交的例子；或是通过让客户看一份假合同的复印件。小提示：在合同签署完毕后，客户在看合同时对于较有争议的部分尽量分散客户注意力，不要引起客户的注意。
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<br>4、砸价过程：过程1：首先通过给后台报建议价评估后进行第一次砸价，然后连锁店通过报价进行第二次砸价，第三次砸价通过评估师的看房针对房屋的情况进行报价。过程2：连续砸价。这个过程需要连锁店之间的配合完成。店员通过伪装客户进行砸价；不同的连锁店店员进行连续的砸价；通过反托砸价，约需求意向不强的客户如没有足够资金的客户，让这些客户直接对房主进行价格打压同时我们要提前作好客户的工作不要弄巧正拙。
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<br>5、制造舆论：通过我们的评估师在同客户谈判过程制造舆论。例如：营业税的出台、个人所得税、贷款限制等对我们都存在风险，风险转嫁给我们后我们要控制风险所以适当的降低客户的价格。
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<br>6、对于看房时对房屋的评价：一般不要直接对房屋进行贬低，这样会引起房主的反感。先认可房屋的小优点例如：朝向、楼层。否定房屋的致命缺点如：靠近变电站、市场等。以此打压客户心里价格不致引起客户的反感同时可以拉近与客户的关系。
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<br>7、贴条：对于心里价位过高的客户可以通过在客户家附近贴比较低价格的卖房条（友情提示：不要贴在客户家的门上，可以贴在楼道或经过的路上）以此打压客户的心理价位。
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<br>8、房屋周边的环境：如房屋周边居住的人群是否是go-vern-ment人员、公务员、老师等素质较高的人员，还是素质较差的人；周边的治安情况如何，是不是经常发生被盗现象；观察房主与邻里的关系，如邻里不和可以以此打压客户的心理价位。如果有风水学知识可以以此压低客户心里价位（如居室窗户对着对楼的楼角、烟囱等物）
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<br>9、介绍公司优势：1、我们有强大的体系能力，我们180家连锁店的规模，1万条的房源信息，同时具有强大的销售能力。2、资金安全性，我们的付款方式较贷款、公积金的付款方式都有一定的优越性，45天的付款周期有一定的竞争优势。3、我们具有完善的流程，可以利用我们流程进行转款业务。
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<br>以上是对于收购业务中进行客户心里价位打压的几点小技巧供大家参考。
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<br><编者注>：
<br>1、 国家法律法规明确禁止房屋中介收购房屋倒卖赚取差价。所以顺驰的收购合同不叫买卖合同而叫《房屋调入合同》。事实上这份《房屋调入合同》是没有任何法律效力的合同。而如果一般老百姓在签署合同后又不想卖给顺驰，顺驰就会恐吓房主索取违约金。而如果顺驰因种种原因想毁约，则不会做任何赔付。
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<br>2、 《房屋调入合同》中，对卖方的责任及约束远远多于买方（顺驰）。而《房屋调出合同》（卖收购房的合同）中，对买放的责任及约束又远远多于卖方（顺驰）。
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<br>3、 签定合同时，连锁店通常会让客户先看看合同再落笔。然而实际上，很多有争议的条款都是以手写形式写在“合同其他约定事宜”栏上的。比如：《房屋调入合同》中约定事宜上注明一户一表及表内余电随房屋一起卖给顺驰，不另作价。而在《房屋调出合同》中则规定一户一表折价500元，表内余电另结。实际上这500元并不是公司收取的，而是各区交易中心自行收取，作为区内奖金和活动经费用的。
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<br>4、 上述第9条说明的付款流程实际上是顺驰的王牌：首先45天付款已经改为60天支付房款的85%，其余15%在房屋售出并过户完毕后支付。事实上，这本已比正常房屋买卖付款时间长N倍的付款方式也是100%无法按时兑现的。顺驰会以若干种借口（比如附属设施缺少欠费小票、没到银行出款时间等等）尽量拖延。甚至到了没有借口的时候，店员会声泪俱下哀求客户再给两三天时间等等。这样做的目的只有一个：资金流。顺驰账目上没有一分钱用于收购房屋。所有收购房屋的钱实际都是售出房屋后客户提前交付的房款（在售出任何一套收购或三方房7日内要求买方款齐交于顺驰，这笔钱实际就是顺驰收购房屋的资金），这在顺驰内部称为“资金流”或“资金沉淀”。通常承诺60天支付的85%房款都会拖到3-5个月。而其余15%，如果你不追究，永远都不会给你的。
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<br>5、 “反骑”，是内部术语。意思是一套房屋的谈判时不允许买卖双方见面，都要单独和顺驰谈判。顺驰和买方谈一个较高价格，再和卖方谈一个较低价格。这样就完成了“一入一出”，轻松赚取了房屋差价。
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<br>6、 客户到连锁店找房，顺驰推荐的顺序为：收购房——押房本的房源——没押房本但有钥匙的空房——其它房源。如何判断房屋是否是收购房呢？过去可以看合同号：合同号开头以A或H开头的即为顺驰收购房。现在顺驰已隐藏了合同号。但还是有办法区分的，那就是凡是有房屋实景照片的，都是顺驰收购房，这种房屋是顺驰赚取了大量差价的房屋，同时也是法律不支持的买卖行为，一旦原房主违约，买方得不到任何违约补偿。
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<br>7、 “社区”是顺驰采集资源的主要形式之一。社区的形式主要是DM单和贴条（就是电线杆和楼门口张贴的小广告）。尤其以贴条为主要形式。如果一个连锁店当日进店评估量不足就要出去贴100张条。
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<br>8、 以上内容仅适用于顺驰不动产（原顺驰置业），也就是顺驰二手房中介连锁店。