Question

合同法案例1

2004年8月10日，原告姜某与被告A公司签订了柜台租赁协议，姜某在A公司的柜台经营韩国小馒头。协议主要约定：租赁期1年，年租金12000元。承租方在租赁期内自行退出，出租方不给予反款。出租放需要用电，另向承租方每月交纳电费。合同签订后，姜某向A公司交纳了2000元押金及6000元租金。至2005年2月，姜某共拖欠A公司电费310.28元，2005年3月1日，A公司向姜某送达电费收缴单，并要求其限期到财务交纳电费，否则将断电处理。另查，2004年12月10日，A公司因为租用姜某的机器给姜某开了500元的欠条一张。姜某收到电费收缴单后，以A公司欠其500元为由拒付电费。2005年4月10日，A公司将姜某租赁的柜台断电，姜某被迫停止营业，并因此遭受各种损失三千余元。A公司以姜某自动退出为由，又将柜台租赁给了他人。姜某于是诉至法院。请结合合同履行的原则分析：
（1）姜某不予缴纳电费的行为是否是在行使同时履行抗辩权？为什么？
（2）本案中，A公司是否有权因为姜某拖欠电费而将其柜台断电？
（3）A公司能否将柜台再出租给别人？为什么？

Answer 1

1、不是同时履行抗辩权，拖欠电费是因为柜台租赁合同的附属合同用电合同所生之债，而A公司拖欠姜某的500元是租用姜某机器的合同所生之债，不是同一个合同关系
2、无权断电，对姜某拖欠电费的行为应当通过协商、诉讼等合法途径解决，而不应采取这种侵权行为，属于私力自救过当
3、不能，因公司没有合法理由擅自收回柜台，其行为明显违约，原柜台租赁合同继续有效

Answer 2

1、姜某行使的是抵消权，不是同时履行抗辩权。因为是两个不同的法律关系所产生的同样的债权债务，而同时履行抗辩权只能基于一个合同。
2、A公司无权断电，因为姜某已经提出了抵消要求，自该要求到达时双方的债权债务中的等额部分不存在了。
3、A公司不可以在出租柜台，因为属于A公司违约断电造成姜某无法经营，所以A公司要承担违约责任，必须赔偿损失并相应延长租赁合同的期限。