关于商品房买卖的法律问题！很重要！
近些年，住房的需求一直都是大家高度关注的话题，虽然房价一路上升，但是住房的需求量却从未减少；而在 买房 的过程中，不仅要准备 购房 款，同时还要了解有关的法律知识，以防自己到时候房钱两空。买商品房最重要的就是签订 商品房买卖合同 ，这也能够在纠纷发生时成为主要的证据。下面我就告诉大家关于商品房买卖的法律知识，一起来看看吧。
一、 商品房预售合同 效力问题
1、商品房预售须具备四个条件
根据《城市 房地产 管理法》45条规定，商品房预售须具备四个条件：
（1）已交付全部 土地使用权 出让金，取得土地使用权证。
（2）持有 建设工程规划许可证 。
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
（4）向县级以上人民政府 房产 管理部门办理预售登记，取得 商品房预售许可证 明。
2、除预售证外，其他三个条件缺失并不导致商品房预售合同无效
（1）法院只进行形式审查
为避免司法权与行政权直接的冲突，法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品房预售许可证签订的预售合同应认定无效，出卖人取得商品房预售许可证明的，可认定合同有效。
（2）实质审查（出卖人是否具备全部预售条件）
这属于行政管理部门权限，当事人对预售许可证有异议的，可通过行政或者行政诉讼的方式解决。
（3）起诉前取得
出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，法院也可以认定商品房预售合同有效。
二、 商品房认购书 及 定金 问题
1、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同
认购书是平等主体之间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定。因此认购书可以成为独立的合同。
其次，从内容来看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以认购书不属于商品房买卖合同，而应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
2、签订认购书时交付的定金为立约定金
一方当事人违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任。
三、商品房买卖是否适用惩罚性赔偿责任
1、什么是惩罚性赔偿责任
《消费者权益保护法》第55条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。
2、商品房买卖可以有条件的适用惩罚性赔偿责任
对商品房买卖合同中某些出卖人恶意违约和欺诈的行为可以有条件地适用惩罚性赔偿责任。
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该 房屋抵押 给第三人。
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（3）商品房买卖合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
（4）订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
（5）订立合同时，出卖人故意隐瞒房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿 安置房 的事实。
四、房屋交付时与合同约定的面积不符如何处理？
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、 面积误差比 值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
2、面积误差比值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的 利息 由出卖人返还买受人。面积误差比超过3％部分的房屋价款由出卖人双倍返还买受人。
