Question

求解一道财务题！

题是：某房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以实用10年。折现率为12%。
要求：（1）求该房地产的年租金总收入。
（2）求该房地产的年出租费用。
（3）求该房地产的年纯收益。
（4）计算该房地产的评估

Answer 1

房地产的年租金总收入=7*10000=70000房地产的年出租费用=70000（5%+12%+6%）+3000=19100

房地产的年纯收益=70000-19100=50900

房地产的评估：10年后房地产残值为70000*12%=8400

该房地产每年摊销70000/10=7000

建议出租到第八年就停止出租直接折现，否则到了第十年房地产账面价值为0已经报废，不可能再取得8400的残值收入，即第九第十年不出租租完第八年直接折现取得8400的残值收入，从财务上来看 到第九年账面价值很低已经很难再租出去，不如在第九年直接变卖。

后续计量

投资性房地产的后续计量，通常采用成本模式，只有在满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。企业应当按照投资性房地产类别和项目进行核算。

以成本模式计量的投资性房地产在“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目中计量；以公允价值模式计量的投资性房地产在“投资性房地产—成本”和“公允价值变动”科目中计量。

以上内容参考：百度百科-投资性房地产

Answer 2

房地产的年租金总收入=7*10000=70000房地产的年出租费用=70000（5%+12%+6%）+3000=19100房地产的年纯收益=70000-19100=50900房地产的评估：10年后房地产残值为70000*12%=8400该房地产每年摊销70000/10=7000第一年账面价值=63000第二年账面价值=56000第三年账面价值=49000第四年账面价值=42000第五年账面价值=35000第六年账面价值=28000第七年账面价值=21000第八年账面价值=14000第九年账面价值=7000第十年账面价值=0建议出租到第八年就停止出租直接折现，否则到了第十年房地产账面价值为0已经报废，不可能再取得8400的残值收入，即第九第十年不出租租完第八年直接折现取得8400的残值收入，从财务上来看 到第九年账面价值很低已经很难再租出去，不如在第九年直接变卖。

Answer 3

费用要用6.65去乘，而不是7

Answer 4

不会