在买房的过程中潜藏着许多陷阱，稍不留神就会吃大亏，中招后伤害的不仅是一个人而是整个家庭。所以做好事先预知和防范工作显得很重要，今天小编分别从新房和二手房的角度给大家揭秘这些买房陷阱，帮助大家将风险降到最低。
新房
1.私改楼盘规划
有开发商在建设新房的时候私自更改项目规划，而售楼员曾许下口头承诺，说小区周边会修建公园、商场等，以此为卖点吸引购房人，大家要知道，口头承诺变数难料，最好将承诺落实到合同中，明确违约责任，一旦出现私改规划的情况，能有足够的证据维权。另外，去年曾有媒体爆出，有开发商为了多卖出去几套房子，将原本规划建设13层的房子加盖3层，建成了16层并卖给购房人，这3层并不在规划范围内，能不能拿到产权证都是个问题。所以购房人在选房的时候就要查看房屋的规划许可证等证件，弄清楚房屋的实际建设情况，免得吃了哑巴亏。
2.买房送面积
有开发商再卖房时承诺买房送面积，需要注意的是，有些赠送面积是以购买特定楼层为前提条件的，如露台，阁楼必须购买顶层才能获赠；想要地下室或者花园，就得买一楼的房子，购房者一定要搞清楚这样的户型是否适合自己。
3.样板间被放大
开发商展示的样板间，通常都给人一种精致舒适的感觉，但这有可能是一种假象。一些开发商为让样板间看以来更宽敞明亮，会使用高亮度照明，或将厨房设计成开放式的，再或者是将样板间面积设计得比房屋实际面积大一些。购房人在实际看房的时候可以测量一下面积，或加入业主群咨询已经买房的业主，看样板间跟实际房屋是否一致。
4房屋精装修材料以次充好
现在市面上精装房越来越多，精装房的好处是，省去了后期装修这一步，对于一些急于入住的人来说比较有吸引力，售楼员也常常以此为卖点。不过许多开发商都不把装修材料使用情况写入合同，很容易出现装修材料以次充好的情况。想要购买精装房的人最好选择口碑好的大开发商，时间允许的可以干脆自己装修，说不定成本更低。
5.出售未取得预售许可的商品房
一些开发商回了资金回笼，将未取得预售认可的商品房进行出售，这样收取的定金和预付款属于非法集资。若遇到房价下跌，开发商很有可能卷款潜逃，所购房屋也将成为烂尾楼，即使正常交房也不能获得产权证。购房者一定要选择大品牌开发商，同时看房时可要求对方出示商品房预售许可证，并到当地房屋登记部门进行核实，以免买到未经预售许可的房子。
二手房
1.一房二卖
在房价上涨周期内，很容易出现一房二卖的情况，一房二卖指的是将已经出售的房子卖给第三方。
目前我国对二手房出卖人从事“一房二卖”的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定，因此法律上的空白很容易让一些二手房卖房人钻空子，推翻先前的购房交易，将房子以更高的价格卖给第三个人。所以大家买二手房的时候一定要在合同中明确一房二卖的违约责任，同时建议到房管局将房屋进行登记备案，简称“预告登记”，根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在维权时法院会认为，已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人，表明其要求取得该房屋所有权的意愿强烈，购房人也在为房产过户登记在做前期准备，这样购房人更容易胜诉。
此外，从2016年3月1日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，其中明确了预告登记的适用范围和法律效力：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。今后购房人遭遇一房二卖或者交易过程中房子被抵押出去的侵权行为时，可以理直气壮的拿起法律武器维护自己的权益。需要注意的是，预告登记的有效期只有3个月，在这期间务必完成不动产登记。
2.房东出售抵押中的房子
很多二手房有抵押贷款，这类房子签约后无法过户，房东会要求购房人支付首付款用来偿还抵押贷款。这里容易出现的问题是，房东会以急用钱为由让购房人把钱打到他的个人账户，最后钱并没有被用来换抵押贷款而是作他用了。抵押贷款没还清，购房人无法过户，耽误了宝贵的买房时间，有的还要被官司缠身。
在这需要注意的是，不要将首付款打到房东个人账户，而是设立资金监管账户，将钱打到该账户，并在合同中明确钱要专款专用，确保款项用于偿还抵押贷款，解除房屋的抵押状态，避免首付款被挪用。
3.购房意向金变定金
二手房交易中还有一个常见陷阱就是，购房意向金变成定金。部分中介会以意向金的名义向购房者收取一定比例费用，当购房者发现房屋存在问题或因其他原因放弃购买时，中介会以已经缴纳了定金不能退还为由，拒绝退还定金。
首先我们要明确意向金和定金的概念，在房产法律规定中，并没有意向金这个说法，实际上它只具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。一般只有定金的说法，定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。因此购房人不要交所谓的意向金，要交被法律保护的定金，同时在合同中明确违约责任，如房屋出现问题可退还定金等细则。
4.房屋产权不明确
有些二手房是夫妻或者跟子女、父母的共同财产，涉及了共有产权人，出售这类房屋需要房主和共有人都同意才行，否则即使签了购房合同也无效。购房人在买房前注意查看产权证、或者走访周围邻居核实产权信息，要求所有共有人到场，不能到场的出具共有权人的知情同意书，尽最大可能避免纠纷。
5.房东户口未迁出
二手房交易中，户口迁移是其中的一个大问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，购房者们面对户口显得无能为力，建议在签订合同的时候与房东约定好其户口迁出时间，以及违约责任，最好在其把户口迁走后再支付尾款，以免房东过后反悔。
提示：无论是买新房还是二手房，尽量选择大的开发商和中介，认真核实房屋、房东信息，有口头承诺的要落实到合同中，买房如上战场，唯有小心再小心，将伤害降到最低。
（以上回答发布于2017-04-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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汪律师
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