Question

合同法案例分析题

甲多年在外国留学打工，后在国内买了套商品房，因其长期住在国外，该房交由甲父管理。后因城市房屋增值，甲父擅自将房屋出售给乙，并已交付房屋，约定一个月后办过户手续，逾期支付违约金。甲在得知卖房之事后，表示坚决反对，甲根据物权法规定提起诉讼要求乙归还房产，法院判决乙退出房屋。乙因此损失了部分房屋装修、搬家等费用，还因未及时购得房产而遇到房产涨价导致损失，乙遂根据合同法状告甲父。请根据合同法原理回答下列问题：（1）如何评价甲父与乙之间的房屋买卖合同的效力？（2）甲父是否要对不能依约办理登记过户承担违约责任？（3）乙对甲父享有哪些权利？甲父应对哪些损失负赔偿责任？

Answer 1

1、甲父与乙签订的房屋买卖合同无效。因为甲父仅仅是甲所有房屋的管理人，私自处置房屋事先既未得到甲授权，事后也没有得到甲的追认，况且甲已经表示坚决反对。2、不需要。合同无效，就不存在承担违约责任的问题。3、乙可以要求甲父退还已付房款并承担乙为此支付的合理费用。甲父对乙所损失部分房屋装修、搬家等费用应赔偿，但对乙因未及时购得房产而遇到房产涨价导致损失无需赔偿。

Answer 2

（1）甲父与乙之间的房屋买卖合同属于效力待定合同，即甲父没有处分权处分了甲的房产，因事后未获得甲的追认或取得处分权，故该合同未生效（2）甲父最终不能交房，不是因为甲父过失不履行，而是因为合同未生效不得履行；甲父不应承担违约责任，而应当承担缔约过失责任（3）乙可以对甲父提起损害赔偿之诉。甲父应对乙房屋装修、搬家等信赖利益损失予以赔偿，而房价上涨的损失不属于赔偿范围。（因为房价上涨是市场价格波动的结果，不能列入预见利益损失）