Question

房地产成本控制与管理新思考？

Answer 1

针对房地产成本控制和管理相关内容，做了简单的论述，提出了成本管控的策略，共享给行业人员参考。首先，举例分析了房地产成本的组成。其次，论述了当前房地产成本管控存在的问题。最后，提出了房地产成本管控策略。对于房地产开发商来言，做好成本的把控研究，提出有效的管控方法，保证自身的效益，有着重要的意义。
现阶段，我国经济发展呈现新特点，体现在产业结构和技术创新方面。其中，产业结构呈现出趋于合理化特点，产业的发展已经不再是以牺牲资源环境为代价，房地产企业要转变开发理念，积极应对产业结构调整带来的挑战。在技术创新方面，必须要积极投入，不断创新，增强自身的核心竞争力。
1房地产成本的组成
依据核算进行划分，房地产成本包括开发直接费用、开发间接费，或者为开发成本以及开发费用。其中，开发成本的组成，包括土地开发费用和前期工程费用等。开发费用的组成，包括管理费用和财务费用等。实例分析：X开发商手中的一个工程项目，总建筑面积约为157349m2，包括住宅工程和商铺以及会所，面积分别为135049m2、5300m2、17000m2。开发的住宅全部销售；商铺全部用于出租；会所自主经营。此开发项目总计投资70794万元，含有70644万元的开发建设投资。开发建设投资主要包括开发产品成本以及自营固定资产，分别为65644万元和5000万元。开发的会所投入运营时，需要投入150万元。项目结束后一次性收回，即38年后。若项目只有租赁部分，没有自营部分，则投资额为65644万元。对房地产开发项目的成本费用构成进行细化，具体如下：①土地费用。在估算时，涉及到土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、土地转让费等。②前期工程费用。③基础设施建设费用。④建筑安装工程费用等。
2新形势下房地产成本控制与管理问题分析
2.1成本控制方法不合理。对于房地产企业来说，实行内部控制，要制定完善的成本控制方案。比如从影响项目开发成与败的因素考虑，项目开发前必须做好开发项目的全面考察。若盲目投资，极易出现各类问题，比如开发的项目不符合区域居民消费水平，影响将来产品的销售，进而使得企业经营失败。在新形势下，房地产行业发展，逐渐朝向明细化和流程化。因此为实现成本的有效把控，要结合区域实际，制定合理的开发方案，将成本控制在合理范围内，进而实现效益最大化。
2.2缺乏成本控制意识。财务管理部门作为房地产企业开发资金控制和防范开发风险的部门，发挥着重要的作用。编制的财务报告，是企业业务运营和发展的重要依据，为开发成本的控制，提供相应的依据。不过从当前企业实际来说，生成的财务报告具有延后性，使得编制的成本方案脱离实际，增加了投资成本，给企业造成了很大的损失。总的来说，财务人员要具有较强的成本控制意识，做好财务报告质量的把控，保证成本控制方案编制的质量。
2.3成本控制机制不完善。对于房地产企业来说，完善内部组织机构，对提高工作效率，有着积极的作用。企业要结合自身实际情况，组建审计机构和执行机构等，增强机构之间的联系，加强彼此之间的合作，促使成本控制目标的高效完成。在具体实践中，发挥审计机构的作用，将审计工作和房地产项目开发全过程相互结合，实现对成本控制的全面把控。然而多数企业的成本控制机制不够完善，没有结合实际，进而无法发挥成本控制的作用[1]。
3新形势下房地产成本控制与管理策略
3.1确定科目合理分项。对于房地产企业来说，为强化成本的控制，要从分项环节入手，做好严格的把控。通过合理划分成本项目，明确项目的成本结构，进而做好细致分析，采取有效的成本控制措施。按照会计制度规定，开发成本为一级成本核算科目，企业要从自身的实际出发，按照管理要求，选择成本项，并且要全面落实明细核算。需注意的是，确定成本项目的环节，要控制成本项目的数量，对发生次数很少或者单笔费用，要最大程度上进行合并。比如，配套的费用开支，通过设置配套费用科目进行核算。对某些金额很大，并且持续发生的费用，要通过设置独立的科目进行核算，比如土地费用。若为发包合同，必须要依据合同内容，进行明细核算，进而掌握工程进度和工程款支付情况，为后期决算工作提供相应的依据。
3.2加强间接费用核算。从房地产企业角度来说，间接费用包括财务费用和管理费用等。按照相关规定，上述费用均为期间费用，必须要计入当期损益。如此一来，则难以达到配比性原则。以项目贷款利息和前期销售费用为例，数额很大，而且收益对象具体，对销售收益对象，将其划入损益类科目进行核算，则会造成虚增利润的情况，难以反映实际经营情况。因此，对于此类费用，要视为资本性支出进行核算。将销售费用，在递延资产科目，设置具体的子科目，进行专门核算。对贷款利息，要视作开发成本，作为成本组成进行相应的核算[2]。
3.3完善开发项目竣工决算。从房地产成本核算角度来说，是通过计算项目开发总成本和销售成本，进而获得经营利润。就当前房地产开发企业实际来说，存在着注重工程决算忽略项目决算的问题。究其原因，工程决算是在完工后开展，具有明显的时间性特点，并且涉及到工程款支付，不可以延后。相反项目决算受到各类因素的影响，则会不断拖延，比如某些验收与配套设施没完成，影响着开发进度，进而影响着项目决算。在具体实践中，要注重对开发项目的竣工决算。针对影响项目决算的各类因素，从项目开发的全过程入手，采取针对性把控措施，最大程度上保障竣工决算的高效开展。
3.4采取全过程管控方法。在项目开发的整个过程中，都需要做好成本把控工作。具体措施如下：
1）投资决策阶段。一方面，要注重人才的引进。通过招聘的方式，引进成本控制人才，保证投资决策的科学性和合理性，进而实现对成本的有效把控。另一方面，要积极组建控制机构。发挥机构的作用，做好可行性研究，进而保证项目投资的合理性。需要注意的是，机构人员的组成要包括技术人员和市场专家等。
2）设计阶段。一方面，引入竞争机制，同时推行设计招投标制度，降低项目成本，同时保证设计方案与图纸的质量。另一方面，注重技术经济性分析。从设计实际来说，为经济和技术对立统一的过程，所以要从多个方案中优选方案，并且要做好经济分析工作，确保产品的经济性和合理性。以保证项目的质量和安全为前提，通过优化材料性能要求以及施工技术要求等方式，降低项目成本。
3）招投标阶段。在此环节，要注重合同管理，充分利用合同签订的机会，通过完善合同条款，做好常见问题的预防和把控，比如材料价格变动等。4）施工阶段。项目施工阶段，是成本把控的关键环节，要从影响成本的因素出发，采取优化施工作业方法和增强员工节约意识等措施，最大程度上保障项目开发的成本[3]。3.5采取动态化管控的方式。在项目运营的全过程，采取动态化管控模式，调动相关人员主动参与项目成本的管控。借鉴行业标杆企业的做法，允许项目相关人员进行股份参与，进而减少项目运行的风险，及时上报难以掌控的成本，由相关部门和人员负责，进而增强工作人员的参与积极性，使其能够主动肩负起成本管控的任务。为保证成本控制工作落实到具体，建议组建成本考核小组，负责项目成本控制以及管理部门制度的成本任务完成情况的考核工作，对房地产企业以及项目部的成本管控效果以及成本控制执行情况，进行全面的评估。对考核所获得的结果，及时上报给有关部门，采取相应的措施，及时纠正成本控制的不足，提高成本控制的水平。基于成本控制实际情况，做好成本优化工作。控制成本，对于房地产开发建设，是一项系统工程，需做好成本管控的设计。项目的建设，需要依靠设计图纸的指导。如果设计方案存在着问题，则会影响着后期的成本管控。因此，在设计阶段，要推行限额设计，制定相应的成本指标，借助先进的技术手段，实现对成本的节约，实现造价的有效把控，保证工程的质量[4]。
4结语
综上所述，在当前的形势下，房地产开发企业必须要不断创新成本的管控方式和方法。具体实践中，要结合当前存在的管控不足和管理机制不完善等问题，采取相应的完善措施，提高成本管控水平。通过采取系列措施，保证项目成本控制目标的实现。
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