Question

二房东跑了，大房东可以赶我走吗？

Answer 1

社会小白避坑记之001回 | 二房东跑了，大房东可以赶我走吗?
      小白今年刚毕业，独自在魔都打拼不容易，受新冠疫情的影响，第一份工作的工资比预期低了不少。但是小白没有气馁，他相信之后会慢慢好起来的;尤其是小白刚刚租到一间新装修的公寓，是一家长租公寓作为二房东挂出的房源。对方告诉小白，只要一次性支付12个月的房租，就可以免3个月租金。虽然一次性支付有些贵，但3个月免租1年平均下来月租金比自己的预算还低了一些，小白咬咬牙向家里要了钱一次性付了租金。眼看着工作与租房落定，接下来就是努力工作赚钱了，小白有些踌躇满志。
      没有想到，才住了不到1个月，忙碌了一天的小白下班回家看到门上贴了张通知函，说是大房东因为二房东拖欠租金超过1个月已经解除了租赁合同，要收回房子，并要小白在一周内搬离。小白有些困惑，自己明明已经付了一年的房租，二房东没有付租金，大房东应该找二房东去，凭啥可以赶自己走呢?
      长租公寓“爆雷”已不是新鲜事，小白这样的情况并不是个例;即使是向个人二房东租房，也常见二房东卷款跑路的情形。那么，在短期内联系不上二房东的情况下，大房东是否有权收回房屋?租客应该如何维护自己的权利?
| 科普时间 |在探讨这两个问题前，我们先来说说两个基础法律知识点，一个是债权的相对性，一个是物权的绝对性。
债权的相对性，又可称之为合同的相对性，是指合同只能对当事人产生拘束力。根据债权相对性，大房东、二房东以及小白之间的法律关系如下:

小白作为租客，其有权使用租赁房屋的基础在于他和二房东签订了《房屋租赁合同》且二房东有转租权，大房东对小白实则并不负有提供租赁房屋等作为出租方需要履行的合同义务。与之相对的，小白对大房东也不负有支付租金等作为承租方需要履行的合同义务。
物权的绝对性，是指物权权利人有权排除任意第三人对其支配权的妨害。根据该原则，大房东作为租赁房屋的所有权人对租赁房屋享有的权能>>>>二房东作为租赁房屋承租人享有的权能≥小白作为租赁房屋次承租人享有的权能。大房东是租赁房屋的所有权人，在二房东没有转租权且大房东和小白之间没有合同关系的情况下，大房东有权随时让小白滚蛋!

一、大房东是否有权收回房屋?如前所述，如果二房东没有转租权， 那么第一个问题的答案是肯定的，即大房东有权向小白收回房屋。
      没有转租权的情形包括:
      a)因大房东与二房东之间的租赁合同无效、终止、被解除导致二房东丧失转租权;
      b) 因大房东不同意转租，二房东自始至终不享有转租权。据此，在二房东拖欠大房东租金的情形发生后，如大房东依据合同约定1或依据法律规定2单方解除与二房东之间的租赁合同，二房东与小白之间的租赁合同随即失去履行的基础。在前述情形下，即使小白与二房东签署的租赁合同仍未解除且小白已经支付了一定数额的租金，大房东仍能根据其对房屋的所有权而收回房屋。
1租赁合同中常见的条款:“承租人拖欠租金超过【 】日的，出租人有权单方解除合同，并收回房屋。”
2《中华人民共和国合同法》第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”面对如此险峻情势，小白当然不愿坐以待毙，于是他想出了如下几种应对方案:
      Plan A: 我能不能替二房东向大房东付租金?
      Plan B: 长租公寓不就是中介吗?我和他们之间的合同可以被认定为委托合同或居间服务合同吗?
      Plan C: 我就是不搬走，大房东能拿我怎么样?
就第一种方案，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，小白可以替二房东支付房租和违约金以避免大房东与二房东之间租赁合同的解除，从而避免露宿街头之灾。但现实中，由于已经向二房东支付了一年的租金，租客往往无法再拿出更多钱来向大房东支付租金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条:“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”就第二种方案，如果大房东与二房东之间建立的法律关系可以被认定为是委托关系/居间服务关系 ，那么大房东与小白之间则直接建立了租赁法律关系，大房东便无权从小白处收回房屋。但可惜的是，实践中，大房东与二房东间签署的合同较难被认定为委托合同/居间服务合同，双方往往约定了“租赁期限”、“租金标准及支付方式”、“违约责任”等内容，不管二房东是否转租，大房东均有权收取每月固定的租金，这些都符合租赁合同的特征。
就第三种方案，大房东早有应对策略，那就是拿着房产证换掉租赁房屋的门锁并把行李等丢在楼道里从而一招制敌，该方案着实不可取也。

二、租客应该如何维护自己的权利?二房东卷款跑路事件中，大房东与租客均是受害者，大房东无法按期收到租金，租客更可能面临“房财两失”的境地，只有二房东坐享其成，拿着租客的血汗钱到处潇洒挥霍。
      因此，受害者们与其继续互相伤害，不如坐下来好好商谈解决方案，看看是否可以各退一步，由大房东继续将房屋租赁给租客同时减免部分租金。与此同时，租客可以尽可能收集证据，包括租赁合同、转款凭证以及与中介的聊天记录等。如果涉及刑事诈骗，可以向公安机关报案，由公安机关追回经济损失;如果不涉及刑事诈骗，可以向人民法院起诉二房东，通过人民法院的执行程序，挽回经济损失。
      维权之路漫漫，我们往往没有精力为了两三万元的损失去走诉讼程序，且即使打了官司、下了判决，也可能无法顺利执行到款项。因此，对于需要向二房东租房的租客而言，更重要的是在确定租房、签署合同的过程中审慎注意、谨慎选择。
1. 确认长租公寓的资质:从事住房租赁经营的企业应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，经营范围中应明确有住房租赁经营业务;个人转租住房套数或者间数达到所在市政府规定规模的，应当依法办理市场主体登记。尽量不要选择刚成立没多久的住房租赁公司。
2. 确认二房东的主体资格:要求二房东提供与大房东签署的租赁合同、房屋产权证明以及二房东的身份证明(营业执照或身份证)，确认二房东是否有权转租。
3. 避免“高收低租”:确认二房东与大房东签署的租赁合同中关于“租金标准”等相关内容，尽量避免“高收低租”情形，即二房东向大房东支付的租金高于向租客收取的租金。
4. 避免“长收短付”:确认二房东与大房东签署的租赁合同中关于“租金支付方式”等相关内容，避免“长收短付”情形，即二房东通过种种优惠吸引租客一次性付清半年或一年的租金，再以月付形式把租金付给大房东。租客应尽量选择按月或按季向二房东支付租金。