Question

建筑密度与容积率有什么关系？

Answer 1

一、建筑容积率、建筑密度、绿化率概念
1、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
2、建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
二、建筑密度与容积率的关系
建筑面积越大，产品出售额就越大，获的利润也就越大。在地块面积一定的情况下，容积率就是控制建筑面积的直接指标，两者正比关系。建筑面积的增加需要建筑层数的增高，在这种情况下只有牺牲建筑密度来达到建筑高度增加的目的，这个时候需要协调的就是建筑面积的增加，带来的建筑密度的减小是否合乎利润最大化的目标。建筑密度的降低带来的是土地利用的不充分，也就是对土地成本的浪费，建筑面积的增加带来的是回收款的增加，二者的矛盾需要找到一个合理点、均衡点来实现在土地尽量不浪费的基础上使建筑面积最大化。

三、建筑容积率、建筑密度、绿化率指标
1、用地性质：二类居住用地;
主要规划指标：容积率：≤1.6;
建筑密度：≤30%;绿地率≥35%;
2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公);
主要规划指标：容积率：≤3.0;
建筑密度：≤40%;绿地率≥25%;
3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公);
主要规划指标：容积率：≤2.0;
建筑密度：≤28%;绿地率≥35%;
4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公);
主要规划指标：容积率：≤3.0;
建筑密度：≤28%;绿地率≥35%;
5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地;
主要规划指标：容积率：≤2.4;
建筑密度：≤28%;绿地率≥35%;
6、用地性质：公共设施用地;
主要规划指标：容积率：≤8;
建筑密度：≤55%;
7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地;
主要规划指标：容积率：≤2.5;建筑密度：≤26%;
绿地率≥35%;
8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地;
主要规划指标：容积率：≤2.4;建筑密度：≤28%;
绿地率≥35%;
9、用地性质：住宅用地;
主要规划指标：容积率：≤3.6;
建筑密度：≤22%;绿地率≥40%;

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