Question

物业案例分析

某住宅小区3号楼8006室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报将阳台（阳台本身带下水地漏）拆改为厨房，工程部审查后改动不大，同意装修。物业工程部同意改动的说法对吗？为什么？

Answer 1

第七组
该花园业主的诉讼请求能得到法院的支持。
《物权法》第七十四条第1款
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
由于开发商已把该花园的所有土地分摊到商品房中，也无法举证证明车库的建设成本未纳入商品房成本。该车库属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
第八组
不能免于承担法律责任。
专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
《物业管理条例》第63条和《住宅装修维修资金管理办法》第37条对挪用专项维修资金的法律责任专门作了规定：物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上房地产行政主管部门对其处以上述行政处罚；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任；情节严重的，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第九组
101室业主的损失应当由201来承担赔偿责任。
根据“经查，污水源于201室渗漏，201室辩称：真正的污染源在于本单元主管道及其下水道的堵塞，自己也是受害者。”可以看出是主下水堵，漫至201室，水从201室渗漏到101室。作为主下水管的直接使用者，201有监督维修的义务。至于主水管堵而造成201室的损失，费用可以要求楼上住户支付。主水管堵，该单元住户可以要求物业公司进行疏通。
第十组
楼顶平台属建筑物区分所有权，根据楼顶平台构造和使用功能上的特点，应归该栋楼的全体区分所有人共有。开发商的承诺，因开发商不是所有权人，周某亦不是惟一的共有权人，承诺无效。
我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”楼顶平台的权属，关键是认定楼顶平台属于建筑物区分所有中的专有部分，还是属于共有部分。在界定专有部分和共用部分的界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。
第十一组
不合法。
根据“某房地产公司在与业主签订房屋买卖合同时约定，小区地下停车场的使用权属某房地产公司。"某房地产公司只享有使用权。
根据《物权法》第七十六条（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。房地产公司不是业主，无法选聘管理人。
根据《物业管理条例》第三十四条
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。小区业主大会成立后，已经选聘了新的物业服务企业，因此地下车库是小区的附属设施，自然由物业服务企业来管理。
第十二组
《物业管理条例》第四十七条
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
《物业管理条例》第四十八条
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第十三组
《物权法》第七十四条第1款
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
《物权法》第七十四条第3款
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
某物业服务公司不是该车位的所有人，因此协议无效。

Answer 2

物业工程部的说法不对，根据物业管理条例、关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，阳台装修改变了阳台的使用功能，加大了阳台的承重负荷，如果施工不当还会造成楼下阳台渗漏水有不安全隐患，以上行为是法律、法规的禁止行为。

Answer 3

阳台（阳台本身带下水地漏）拆改为厨房……这排烟管道是不是也要跟着改啊……

Answer 4