Question

影响房价上涨的因素有哪些？

Answer 1

房价长期上涨看人口，小学生人数就是反映人口变化的重要指标，且统计非常精准。小学生对房价的影响很大，原因是： 1、小学生越多就意味着30岁左右的青年人越多，那这个城市就越有活力和希望。 2、小学生人数约等于大部分的当地购房需求。

Answer 2

就区域市场而言，商品住宅价格的上涨，可能是受一个或多个因素的影响。那么这些推动房价上行的作用力，到底都有哪些呢?
1、宅地的成交楼板价
住宅用地成交的楼板价，与房价的关系，就是面粉价与面包价的关系。一般而言，土地的成本约占房价的六成（中国社科院发布的2017 年《房地产蓝皮书》显示，2017年土地价格与房价比值达到了0.68）。举个例子，如果某块宅地开发商拍下来的楼板单价为10000元/m²，那么后续建起来的商品房保本价格，需要维持在16666元/m²以上。
如果开发商拿地的成本上涨，那么地块所在板块以及周边的辐射区域，未来新房市场的价格也将看多。这点，我们可以从地王（特别是单价地王）对周边房价的带动作用可以明显看出。下面，以上海大宁地王举例来说。
2014年1月28日，方兴地产溢价率111.5%以101亿元的总价，摘得闸北区大宁路街道325 街坊地块，地块的成交楼板价为47609元/m²，这个项目建成后案名为大宁金茂府。拿地之时，周边的在售楼盘有明园森林都市等，售价约在3.5万元/m²左右;拿地之后，2014年8 月的大宁板块的销售均价就高达4.8万元/m²;待大宁金茂府入市发售，周边的房价就到了逾6万元/m²。
所以，稳房价、稳地价、稳预期也都是一体化考虑的。为了给土地市场降温，除了实行集中供地的机制，对于地块的溢价率，以及项目建成后发售价，也都有要求。此外，被纳入"三道红线"试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
在多重制约之下，房企拿地趋于理性，地价也在合理回归中。
2、供需关系
根据经济学原理，我们都知道，价值决定价格.价格受供求关系的影响。
很简单的道理，当房地产市场的房源供不应求的时候，房价肯定也会随之水涨船高。近些年随着城镇化水平的快步提升，加之城市旧日改工作的稳步推进，房地产市场的需求持续释放，楼市热度居高不下。另外，在投资投机等炒作力量的推波助澜之下，房价一路高涨，居民置业成本不断上升。
为稳房价，让房子回归居住的属性，限购、限售、租购同权、打击炒房潮、调整教育资源配置等努力，让房住不炒的基调不断深入人心。加之房地产税的改革试点的推进，市场对于房价的预期，也愈发看平看稳。也有不少人，对后市房价的走势更是持保守态度。
3、货币发行
货币的供应量，也是能影响房价的一个因素。宽松的货币环境下，M2（广义货币供应量）逐步增长，假若经济总量没有同步出现增长，市场可能会出现一定的通货膨胀。在这种环境里面，钱的购买力面临一定的缩水，那么价格上涨也是意料之中的事了。
为抵消疫情带来的负面影响，这两年不少国家都有施行相对宽松的货币政策，这种操作也是引发不少地区房价看涨的一大诱因。
据调研数据显示，截至今年6月，全球房价平均同比上涨7.3%，为2006年第四季度以来的最大涨幅。其中，土耳其房价涨幅位居榜首，上涨32%;其次是加拿大，房价上涨22.1%。此外，美国房价涨幅位居第五，上涨13.2%，创下自2005年12月以来的最大涨幅。
4、龙头企业的品牌效应
大型房企的拿地布局和项目落地，对一些中小城市的房价，是有拉升作用的。
相对于县级、省级的区域型开发商，龙头房企一方面是不差钱的存在，拍地往往能接受较高的溢价率;另一方面是由于开发的经验、强有力的资金链、已成影响力的口碑效应、相应的物业等配套服务加持，让购房者们也更容易接受这些大型企业的项目，即使是其价格高于同类的本地项目。
在这些大企业不断涌进，而且深耕布局之后，中小城市的房价也势必承受上涨的压力。
5、交付的标准
这个很好理解，就是新建商品房的交房，是按毛坯还是精装修交付给到购房者的。
现在，不少地方对于交房的标准有明确的要求，让开发商向买房人提供装修过的房屋。精修的建材用料，人工成本等等，这些也都会摊到房价中。在这种要求之下，区域市场的房价有所上扬，也是情理之中的事。
6、中介和交易费用等
房地产市场，也是需要打击垄断等破坏行业秩序的行为。假如居于寡头地位的中介们，对于房源的挂牌定价、佣金收取标准等拥有了更强的话语权，那么不排除不良中介为了自身利益的更大化，出现催涨房价的行为。这个现象，其实之前在中介的合并潮中，已上演过。
所以，对于上海等地房管部门推出的买家卖家"手拉手"免中介的二手房交易网签新服务，市场也是一片看好。一是能节省经纪人佣金的成本;二是为中介市场引入新的竞正机制，推动行业服务水平提升的同时，还能让房屋成交价格的理性回归。
7、 城市发展规划和基础配套建设利好
对城市的产业布局，新增人口导入，以及招商引资等具有明显利好作用的发展规划，对当地的房价会有拉升效果。诸如自贸区、大湾区等概念的靴子落地，辐射区域的房价可以看到会出现一波上行的行情。
另外，轨道交通的建设和开通，城市乐园（迪斯尼等）的规划和建成，大型商业中心的落成和投入使用等等，对于新房和二手房的价格都将产生不可忽略的影响。
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Answer 3

国家的政策，房产商方面也有问题，还有百姓急于买房让房产商更提高价钱。

Answer 4

地价，建筑物品，购买力

Answer 5

地价，国家房地产政策……