Question

请问购买二手房，办合同更名，需要注意哪些问题

需要注意哪些问题，以及办房产证，土地证的手续及费用

Answer 1

购买二手房六大产权问题须留意

　　弄清房屋产权是买卖房产的“必修课”，只有产权清晰的房产才能顺利上市交易（也是国家法律允可和交易受法律保护的），否则可能会遇到意想不到的麻烦。买二手房需要注意房屋是否存在以下问题：

　　问题一：产权交易有限制

　　如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院（医院）产、校（学校）产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

　　问题二：承租人可能优先购买

　　在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

　　问题三：房屋用途非商用

　　买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公，就只能望房兴叹了。

　　问题四：房改房成本价未补足

　　1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6％的差价（这里指宽面超出面积）。

　　问题五：城市居民不能买农民房

　　根据国家政策规定，农民的房屋属于农民私有财产，房屋买卖只能在本乡本土的范围内进行，一般不能直接卖给城市居民，城市居民只能向农民租房。

　　乡产权房屋（又称小产权房屋）需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。

　　问题六：未办理房产证 （我们泰州二手房交易市场，这个问题最为突出）

购房者特别需要注意，如果购买的房子只有购房合同和发票（俗称更名），而未办理产权证则尽量不要购买（交易不合法，不受法律保护），这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证（我们身边就有个很好的例子，启鼎花园至今土地证也没有办出来）。

　　考虑买二手房的客家们，现在你们千万要睁大眼睛，看好产权并认清产权问题的严肃性，不要盲目购买。一方面给自己制造麻烦和不必要的损失，另一方面也助长了房产炒家们的炒房热情！

坚决抵制房产非正常更名交易！

Answer 2

合同更名是犯法的了现在。只能去办理转移登记，即过户。
现在一般都是两证合一，你这两个证的房产交易比较麻烦，建议找个品牌的中介然后委托，先付点定金办完事再付尾款

Answer 3

找个中介。一切委托给中介，事先说明把事情办好了再给中介费。
第一保证手续安全性，第二省心又省力 !

Answer 4

你说的是直接办理合同更名，由卖方与开发商解除合同，然后买方再与开发商签订购房合同。这样处理，你可以取得合同当事人地位，直接办理房产证，就属于购买新房，而非二手房。这是对法律规定不能转让未取得房产证的房屋规定的规避，存在法律风险。

土地出让金是取得土地使用权的一种方式。需要交纳土地出让金的房屋，属于经济适用房，原房屋所有人购房时只交纳了房屋对价，而并未支付土地使用权的对价，这是一种社会福利制度。但在上市出售此类房屋时，购房者就需要补交土地使用权的对价，即土地出让金。