Question

原房主不出面能否过户?

几年前买的房子现在要过户找不到原房主，我们买的是第三手房子了，房产证现在在我们手里。如果一直找不到房产证上的人怎么办？我还想问我们和第二个房主签的买房协议有效吗？
两次交易的协议都在我手里，而且都是钱款付清的了，协议上都有说卖方有义务协助卖方办理过户手续。只是现在根本就找不到原房主，难道一直找不到他我就过户不成了？他死了咋办？

Answer 1

必须房主本人来才可以过户，或者在房屋所在地办理委托公证，那样被委托人可以代表房主办理过户手续。办理过户时，需要买卖双方的身份证，房屋的土地证，房产证就可以办理过户这个要看之间所签订的房屋买卖合同的具体规定。
法律分析
根据有关登记管理办法，房产过户时，房主必须到场办理，如确需委托他人办理，必须提供经公证的授权委托书。购房者在办理房屋过户手续时，需要核对原房主的身份证和产权证是否属于共有财产，可以到房屋产权证发放机关查询。此外还需要查看中介的营业执照等相关证件。但特殊情况除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，当事人可以单方面申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院和仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承受遗赠取得房屋权利。如果是因为政策问题，双方都可以免责，其他的就要按照相关法律规定处理。一般房东不配合过户，买家可以凭买卖合同到法院依法起诉房东维权。胜诉后，买家可以持法院判决书到法院执行庭申请开具协助执行公函，然后到住房所属房管部门申请单方过户住房。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十一条 房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。
第十二条 权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。
第十三条 权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。

Answer 2

你的意思是房产证上权属人是A，之后卖给B，你又从B手中买过来，但这中间的两次交易你们都没有办理过户手续？如果是这种情况你手中的房产证一点用都没有，房地局登记的房屋权属人依旧是A，他只要去办理一个挂失，补办一个房产证你手中的就是一张废纸。如果一直找不到原房主，那你就肯定无法办理过户手续。你和第二个房主签的买卖协议是否有效还要看他跟A，也就是现在房产证上的房屋权属人所签订的买卖合同是否有效，如果有效也还要看关于过户手续办理时如何约定的。如果无效那你和B所签的买卖协议也肯定就是无效的。总之你这个事情很麻烦，最关键就是要找到A，而且一定要向B主张权利，如果他一直找不到，那你就要跟B解除合同，终止交易。

追问

如果一直找不到原房主我就一直过户不了了？他不出现我就一点办法没有了？B当初把钱都给他了，签的协议也在我手里，我跟 B也签有协议，钱也给清了，可以说已经是交易事实了啊。

追答

可是你现在根本无法确定B与之签署的协议是否真实有效啊，如果有效，为什么没有办理过户？为什么现在找不到人？你也许会说他们当初不办理过户是为了省去一笔税费，可是这样的理由你觉得到国家公权机关会支持你吗？

Answer 3

过户一定是要有房产证上的人同意，或者是房产证上人所全权委托的人，不然是没办法过户的，如果第二房主是第一房主的全权委托人就可以找第二房主，希望可以帮到你

Answer 4

哥！快报警吧！估计卖房给你的是炒房的房虫,他从中转了差价原业主肯定不得给你过户撒！再说了他不是房屋产权人和你签的合同是无效的！

Answer 5