Question

房地产开发问题

您好：我是内蒙古通辽市的，向您请教一个问题，我朋友他们家那有十几户平房居民跟开发商签订了拆迁补偿协议，现已拆迁完毕，已经在挖土方，可是我朋友觉得拆迁的条件不太合适，就想把房产证要回来，可是到了房管局，房管局说土地已经卖给开发商了，原来的房产证已经注销，拿不回来了。想请教一下律师，我朋友的房子房主的名字是他母亲的，他没和他母亲商量就私下里签了协议，我朋友的母亲不同意拆迁的条件，请问我朋友的母亲通过什么手续能把房产证要回来呢？

Answer 1

一、成立房地产开发企业应具备什么条件？ 在本市设立房地产开发企业应当具备下列条件： 1、有固定的经营活动场所； 2、有1000万元以上的注册资本（含1000万元）； 3、有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业技术人员（5名以上持有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，工程负责人应具有中级以上职称，财务负责人应具有初级以上职称）； 4、外商投资设立房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。 二、企业如何进行备案及核定房地产开发资质？ 1、新设立的房地产开发企业，申办人自领取营业执照之日起30日内应到公司注册住所所在区、县建委进行备案（超过30天的不予备案），备案时须提交如下材料： （1）房地产开发企业备案表一式三份； （2）企业营业执照复印件和原件； （3）企业章程原件； （4）企业验资报告原件； （5）企业法定代表人身份证明原件； （6）企业专业技术人员的资格证书、身份证和劳动合同原件； （7）中外合资（合作）房地产开发企业除提供上述资料外，还必须提供市商务局与市发改委的有效批准文件。 2、备案后30日之内到市建委办理暂定资质证书，超过30天的不予办理暂定资质证书，核定暂定资质证书须提交材料： （1）书面申请； （2）已在区备案证明材料； （3）企业营业执照副本复印件； （4）企业章程复印件； （5）企业法定代表人简历和身份证复印件； （6）企业专业技术人员的资格证书和身份证复印件； （7）企业的验资报告复印件、资产负债表和损益表； （8）中外合资（合作）房地产开发企业除提供上述资料外，还必须提供市商务局与市发改委的有效批准文件。 3、房地产开发企业申请核定资质等级须提交如下材料（外商投资房地产开发企业相同）： （1）房地产开发企业资质申报表； （2）房地产开发企业原资质证书正、副本原件； （3）企业营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）； （4）企业（公司）章程（加盖公章的复印件）； （5）企业的验资报告和上年度及上月财务报表（原件或复印件加盖工商部门公章）； （6）企业法定代表人、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业技术人员的职称证件（原件或加盖公章的复印件）； （7）企业近3年房地产开发项目投资计划批准文件（加盖公章的复印件）； （8）企业近3年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料； （9）近3年房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）； （10）近3年房地产开发企业资质年检的有效证明材料； （11）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》； （12）违章、违纪及纠纷情况报告。 房地产开发企业申报资质等级条件，详见《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）第五条的规定。 三、企业如何在“北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”中填报相应资料？ 开发企业取得开发资质后应及时登录“北京开发网”( http://www.bjkfw.gov.cn)，填报“北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”的相应报表。系统包含五个部分：《企业基本情况表》、《企业资质情况表》、《企业经营情况表》、《项目基本情况表》和《项目手册月报表》。其中，《企业基本情况表》和《企业资质情况表》中的“企业资质情况”应在取得开发资质后立即填写，《项目基本情况表》按实际情况填写，以上三部分内容若有发生变更的，应在该季度内及时变更报表内容；《项目手册月报表》为每月填报，应在每月末的后5日至次月的前10日之内及时填报；《企业经营情况表》和《企业资质情况表》中的“项目近三年累计完成情况”为每季填报，应在每季度末的后5日至下季度的前10日之内及时填报。（具体填报方法见“北京开发网”。） 凡在本市从事房地产开发经营业务的开发企业必须真实、完整、准确、及时地填写所有报表。报表数据将作为考核开发企业经营业绩、评定资质、实施监督管理的依据。四、企业变更名称、 法定代表人和主要管理、技术负责人，应该办理哪些手续？ 企业变更名称、 法定代表人和主要管理、技术负责人，应在变更30日内，到北京市建委办理相关变更手续,并在"北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”申报相应变更。 1、房地产开发企业变更注册地点，须提交以下材料： （1）书面申请； （2）已在新区县登记证明材料； （3）企业营业执照复印件； （4）企业资质证书正、副本原件。 2、房地产开发企业变更法人，须提交以下材料： （1）书面申请； （2）新法人简历及身份证复印件； （3）企业营业执照复印件 （4）企业资质证书正、副本原件。 3、房地产开发企业变更注册资金，须提交以下材料： （1）书面申请； （2）企业增资后验资报告复印件； （3）企业营业执照复印件； （4）企业资质证书正、副本原件；五、房地产开发项目如何取得？ 按照国家土地供应政策，所有经营性项目用地均须通过入市交易确定国有土地使用权人，北京市政府委托市土地整理储备中心具体组织土地的招标、拍卖和挂牌工作。六、什么样的资质等级能够取得多大规模的项目？ 按照市建委《关于转发建设部〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知》（京建开〔2000〕387号）和《关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权投标、竞买人房地产开发资质有关问题的通知》（京建开〔2002〕688号）的相关规定，凡通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权用于房地产开发用途的，其投标、竞买人必须取得建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级，并按照资质等级取得相应规模的土地和项目开发权。 各资质等级房地产开发企业可承担的开发规模具体规定如下：一级资质房地产开发企业承担的开发规模不受限制；二级资质房地产开发企业可承担25万平方米以下（含）的开发项目；三级资质房地产开发企业可承担20万平方米以下（含）的开发项目；四级资质房地产开发企业可承担10万平方米以下（含）的开发项目；暂定资质房地产开发企业根据企业资产、专业技术管理人员等情况，核准可承担的房地产开发项目规模。七、项目取得后应办理什么后续手续？ 1、房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金； 2、依据市国土局出具的国有建设用地项目《中标通知书》、《国有土地出让合同》、房地产开发企业资质证书以及项目资本金证明等相关资料，向市发改委、市建委进行项目立项的核准或备案； 3、依据市发改委、市建委出具的有关批复向市规划委申报《建设用地规划许可证》； 4、向市发改委、市建委申请年度商品房屋建设计划； 5、依据市发改委、市建委批准的年度商品房屋建设计划向市规划委申报《建设工程规划许可证》； 6、建设单位向北京市建设工程承发包交易中心提出申请，由北京市建设工程承发包交易中心组织工程招标，确定开发项目施工单位和监理单位； 7、向市建委建设工程管理办公室申报《建设工程施工许可证》。八、房地产项目开发建设过程中应注意哪些问题？ 1、施工准备 开发企业要认真审查施工单位上报的施工组织设计，本着“先地下、后地上；配套与住宅主体同步实施”的原则，合理安排施工进度。 2、施工阶段管理 （1）开发企业应对开发建设项目的工程质量负责，对于出现重大质量事故的项目，该项目规模不计入开发企业的竣工业绩，并作为企业不良经营行为记入房地产开发企业信用档案； （2）开发企业应对开发建设项目的施工安全负责，对于出现重大安全事故的项目，该项目规模不计入开发企业的竣工业绩，并作为企业不良经营行为记入房地产开发企业信用档案； （3）开发企业应按施工进度拨付工程款，做到月结季清。对于存在拖欠工程款行为的开发企业，不予批准新的建设项目，不得设立新的公司。九、预售商品房应该具备那些条件？ 1、已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书； 2、取得建设工程规划许可证件和施工许可证件； 3、按申请预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 4、已取得商品房预售许可证，且满足市建委公布的预售最长期限。

追问

哥们，你这是答非所问，请你好好看看内容，希望你能帮到我，谢谢！