Question

房地产开发经营存在哪些问题

Answer 1

　　随着经济的不断发展和市场经济体制的不断完善及市场的不断开放，房地产开发经营中存在着诸多问题，这些问题既有观念的原因，也有体制方面的原因，具体分析主要有以下几个方面： 　　观念危机 　　观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍，这种危机主要表现在以下三个方面：(一)被动的市场意识。认为用计划经济和行政的手段完全可以替代市场经济的手段，有这种意识的主要来源于政府和行政主管部门;认为现在的市场体制不完善，开发企业虽做好了竞争的准备，却无竞争的环境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市场机会、竞争不均等，信心不足，怨天尤人，有这种意识的主要来源于开发企业。(二)盲目的市场意识。认为房地产开发业只有靠引进外商、外资，才能带动房地产开发业，乃至经济、社会的发展，“蝴蝶”、“苍蝇”来了都是客，只求一个“外”字和规模的“大”字，谁都可以搞开发，谁都能搞好开发，这种观念主要来源于地方党政领导，他们急于发展城市建设和经济。这种观念的根源只追求政治效益，不按市场规律办事。(三)狭隘的市场经济意识，认为市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目，在短期内求得利益，在无序、无诚信、不规范的环境中生存。这种观念只要来源于一些小企业、无实力的企业，他们寄希望房地产开发市场越不规范越好、越混乱越好，这样就对他们越有利，他们就越有机会，可争得一线生存的空间。 　　市场秩序不规范 　　房地产开发业的发展不仅需要有市场经济体制下的诸多配套法规、政策的支持，还需要有完善的土地供用制度、城市规划及房地产管理相关制度的支持，要有房地产开发业生存和发展的环境，更要有良好的市场环境和规范的市场秩序。目前的房地产开发经营市场秩序方面主要存在以下几个问题：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的协议出让、意向出让、暗箱隐形出让，公开招标或拍卖出让土地的极少。(二)城市规划执行管理不到位。规划变动、调整频凡，随意性极强。(三)房地产开发经营的政策、法规执行不严，管理乏力。资质审批不严，鱼目混珠，违法、违规经营者得不到查处。有资质和无资质者同轨经营，行政的和市场的同跑道竞赛，明的和暗的互争市场，在一定程度上制约了房地产业健康、快速的发展，造成管理不规范、竞争无序、发展不平衡、市场比较混乱。分析其原因主要是经济落后、不发达所至，认为要想发展地方经济，要想招商引资，要想扩大影响，就必须在法规、政策的执行上和管理力度上予以放宽。 　　企业规模小、整体实力弱 　　房地产开发企业力较弱，规模普遍偏小。计划经济时期组建的开发企业是一些国有的老企业，他们人员多、负担重，市场竞争力不强;后期组建的开发企业大多是股份制、民营性质的企业，他们组建的时间短、经验不足，综合实力不强，一些企业甚至只有一、两个低级技术人员或外聘几个“挂羊头”的技术人员或无技术人员，无经营场所，无资金，他们仅靠搞低层次、低技术含量的单体项目经营，开发的档次不高，难以形成规模，整体竞争实力弱，更谈不上走出去参与竞争。 　　房地产开发的资源配置不合理 　　房地产开发的低级企业过多，人财物配置不合理，资源浪费，有限的资金多头投资，规模小，社会、环境、经济效益无法同步实现。一些地区低等级资质的开发企业有几十家甚至上百家，这样一来，资源严重浪费视必造成市场秩序的混乱和无序竞争的加剧，甚至助长一些腐败之风。究其原因是行业主管部门宏观管理和调控的力度不够。 　　管理不到位，部门间配合不融洽 　　近来国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和七部委《关于整顿规范房地产市场秩序的通知》等一系列政策相继出台，城市规划和建设的法规、政策不断完善。但城市建设管理部门的管理始终难以到位，城市规划、土地出让、房地产开发项目的审批随意性强，贯彻国务院、省部委的地方文件规章制度制定的多，各部门各司其政，管理配合不融洽，难以达成共识，实际落实的少。其成因是各部门本位意识太强，部门利益太高，认为只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局观念、综合管理及协同配合意识。