Question

房屋实际面积与购房合同面积不符怎么处理

Answer 1

罗女士：当初买房子时说的是两个阳台都只算一半面积，现在快交房了，罗女士提前找人去量了一下，发现所算面积与合同上不符。而且当初房型模具上标的面积是八十九点多平米，现在合同上却写的是九十一点多平米。开发商说罗女士请的人量得不准。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 面积条款是商品房买卖合同的主要条款，房屋的面积是以商品房合同中约定的面积为准，至于阳台面积的计算方式同样要看合同中是否有约定，有约定的从约定，没有则按相关法律、法规、部门规章规定的方式计算。如果合同对面积出现误差的情形进行了约定，则按约定处理。如果合同没有约定，在房屋面积的误差比绝对值不超过3%的情况下，购房款按照合同约定的价格据实结算，买受人不能解除合同；在房屋面积的误差比绝对值超过3%的情况下，买受人既可以主张解除合同也可以继续履行合同，相应的权利义务关系按上述解释规定的原则处理。房屋面积测量与计算的具体操作按《商品房销售面积测量与计算》、《建筑面积计算规则》的相关规定处理。 点评：在购房关于房屋面积应注意以下事项： 1、商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊到公用建筑面积之和 2、销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。 3、商品房销售面积的标注单位应当为平方米。 4、商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。 5、按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

Answer 2

房屋实际面积和合同面积严重不符的处理方式是，如果超出合同面积，在面积3%以内的部分由买方补齐，超出部分由卖方承担，如果面积低于合同，则卖方以实际面积差来进行赔偿。

宋聪聪律师

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Answer 3

近期的热播剧《安家》

让广大网友看到了房产中介这一群体

悲欢喜乐的故事

剧中他们为了卖房

可谓是使出浑身解数

还会为客户细心准备各种小惊喜

简直惊（套）喜（路）不要太多

但在现实生活中

如果花了大价钱买的房子

出问题了怎么办？

来来来

今天小编

就好好跟小伙伴们唠唠

先来跟小编看一下这个案例吧

案件回顾

此前，张某夫妇贷款购买了昆明某小区内的一套商铺。

法院判决

最终，法院判决：1、房地产开发商返还张某三夫妇该商铺套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款12889.3元。

3、房地产开发商返还张三夫妇该商铺套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款的利息。

目前，该案判决已生效。

在购买商品房时

基本上都是签订格式合同

一旦发生纠纷

争议的焦点就是格式条款的认定问题

那么

如何认定是否为格式合同和格式条款？

对格式条款的理解发生争议时

又按照什么原则处理？

No.1

格式合同和格式条款的认定

什么是格式合同？

格式合同也称定式合同、标准合同、附从合同。在一般的概念中，格式合同指全部由格式条款组成的合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款”。

《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

此案中《商品房销售合同》是开发商结合相关行政管理要求，为了重复使用而预先拟定的合同，可以认定为格式合同。

尽管张某夫妇与开发商签订的《商品房购销合同》中，就面积误差的处理部分有协商，不宜直接认定为格式条款，可对于误差比绝对值超出3%时的处理约定给了两个选项，看起来像是进行了选择，但有可能仅是列明选择，不经协商统一选择其中一个，这样的条款也可以认定为格式条款。

No.2

格式条款解释的认定

交房后发现房屋实际套内建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，且合同中又没有明确约定，怎么办？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

本案中，张某夫妇与开发商签订的《商品房购销合同》中，对于误差比绝对值超出3%时的处理约定有两个选项：一个是“乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房要求之日起X天内将已付款退还给乙方，已发生的交易相关税费由甲方承担”；另一个是“本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行”。并未明确不予补偿或赔偿，即应当认定为“没有约定”。

因此，张某夫妇有权要求双倍赔偿和返还部分房价款的利息。

随着经济的高速发展

商品房销售纠纷也在逐渐增多