Question

房地产估价计算题 紧急 谢谢~~~

现有一宗地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2001年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2006年11月1日进行的市场调查情况如下： （1）在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%； （2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； （3）土地还原率为6%，建筑还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2006年11月1日的市场价格。

Answer 1

(一)审题
(1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。
(2)明确估价时点。要求估价时点为2006年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。
(3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。
(4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。
2．解题思路
(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。
(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(三)公式与计算步骤
1．本题应用的主要计算公式
房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益
有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]
2．计算步骤
(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)
押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元)
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元)
计算房地年总费用。
年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)
计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用
=363—180=183(万元)
(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(万元)
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
=900× 8％=72(万元)
(3)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益
=183—72=111(万元)
(4)计算土地总价格。该宗土地是2001年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2006年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(万元)
(5)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)