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投资写字楼要注意什么问题

Answer 1

作为个人投资或公司选择办公地点，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，专家建议：出手之前应该先把功课做足。四大风险八项注意教您全面掌握写字楼投资攻略。
A.投资前四个风险要提前了解
1.了解规划、预防贬值风险
预防投资的贬值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配套是影响写字间价值的重要因素。另外还要考虑市政或其他原因造成的贬值，如果所投资写字间的周围在未来的几年内会涌现出过多新楼盘，也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。
另外，写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投资的项目未来在市场上立于不败之地。
2.目标精准，防止租赁艰难
在投资之前，要对项目周边及目标人群进行深入考察，充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求，根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析，从目前市场需求来看，中小户型面积的项目在市场中是比较热销的，相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。
3.选对时机，规避不正当竞争
专业人士介绍：写字间不同住宅，开盘并不是投资写字间的最佳时机，恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候，届时已经进驻了一部分公司，投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当大经济情况萧条时，业主们会竞相压价，在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。
4.量体裁衣，谨防压力过大
由于购买写字间的资金相对较高，多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款，购买写字间的贷款利率要高于住宅，贷款年限与住宅相比要短，另外还需交纳房产税等各项税费，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。另外，写字楼的变现周期较长，因此在投资写字间前要量体裁衣，充分考虑自身的经济能力，以免在后期还款压力山大，又不得不急于变现，造成不必要的损失。
B.八招教你成功投资写字楼
1.区位资源：
这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪？写字间也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。
2.设计、外观：
作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
3. 使用方便：
对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资；同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会最大化。
4.物业不可忽视：
作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以，投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。
5.软性配套：
除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。
6.自用型客户比例：
投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。
7.投资比较：
投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。
8.投资回报率：
当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元／平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。