Question

房屋买卖合同纠纷案

房屋买卖合同纠纷案
案情：A系北京人，由于长期在珠海工作，对北京快速上涨的房价不了解，由于欲在美国投资房地产，遂与B签订房屋买卖合同，以200万价格将自己的一套面积100平方米的房屋卖给B，并约定按揭贷款。由于B是首次购房，根据国家规定首付款应为房价的30%，即为60万。由于B手头没有足额的现金，与A私下商量以对银行谎称房价为250万来骗取银行多贷款，少交首付，A表示同意。故在按揭贷款合同中双方约定房价250万（实际房价为200万，虚报50万）。250万*70%=175万（实际应贷款为200万*70%=140万，多骗取贷款35万）。这样一来，B本应向A支付首付60万变成了实际支付25万，其余175万按揭。后A发现此房屋市场价格值350万，欲解除合同，但B不同意并要求A继续履行合同。
A欲解除合同的理由是：一是按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈，所以按揭合同和房屋买卖合同都应是无效合同。二是房屋的合同售价是200万，但实际市场价值350万，显失公平。显失公平的合同应该是无效合同。
问题1：A认为此按揭合同和房屋买卖合同应该是无效合同，要求法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？
问题2： A想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否支持？
问题3：房屋所有权应归谁所有？需要通过什么程序？是宣示登记还是产权登记？为什么？

Answer 1

您好，该纠纷案的答案如下：
问题1答案：案例中合同分为两个部分，即主合同和从合同。
主合同是房屋买卖合同，B为善意第三人（即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人），主合同有效。从合同为银行贷款合同，存在恶意串通欺诈，可以主张无效，但是要打官司则需要做好相应的诉讼策略。
问题2答案：善意第三人取得所以不能支持违约金。
善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。
问题3答案：房屋所有权应该归B，通过法院判决，宣誓登记后，再进行产权登记。