Question

解决大城市“住房短缺”！年末经济会议定调，明年楼市将“重塑”

Answer 1

在大家关注的房地产市场方面，提到了三个部分。

1，解决好大城市住房突出问题。

住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳 健康 发展。

2，要高度重视保障性租赁住房建设。

加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划， 探索 利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

3，降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

年末的经济工作会议，是每年规格最高的经济会议，一般在每年年尾11月到12月举行，一般开会时间不超过四天。

这个会有两大作用：第一，判断当下的经济形势。第二，是定调第二年宏观经济政策最权威的风向标。

限于篇幅，我们重点分析关于房地产市场的新提法：解决大城市住房突出的问题。

大城市“人多房少”，已经成为常态。

根据申万宏源的研究，从改善性住房需求来看，我国目前城市人均住宅面积32.9平米，居住条件接近英国、法国，优于日本、韩国的20平米/人。

表面上看起来我们的住房很宽裕，完全够住。

但是，一二线城市的住房紧缺仍未缓解，北京人均住房面积31.5平米，深圳28平米，上海24平米，由于土地资源的稀缺，一线城市的人均住宅面积小于全国平均水平，存在改善性需求但受制于有限的供给。

经济学家李迅雷有一篇报告，提到一组数字：我国商品房销售面积连续三年维持在17亿平米附近，如果对应到住宅销量，每年销售出去的房地产面积，大概能够容纳4000多万人居住，而且这一水平维持了3年。

也就是说，3年时间，卖出去的房子就足够1.2亿人居住了。

从2017-2019年，进城人口还不到2000万人，而这2000万人，大部分都涌入到了一二线城市。

近几年随着杭州、西安、南京、宁波、广州等地加大力度“抢人”，“零门槛落户”的大城市越来越多，热点城市单年涌入人口高达几十万，而大城市核心区的供地终究是有限，房子不够住是必然的。

这些多出来的房子，其实都盖到了小城市，那些名不见经传的新城区和开发区。

数据显示，近年来，一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

小城市的房子供应很充沛，人口却往一二线跑，这就是蓝白一直跟大家说的“供需错配”。

在“住宅土地供给有限+人口持续流入”的局面下，如何缓和住房矛盾？

答案是：租赁房。

发展租赁房市场，已经不是第一次拿出来说了，最近两年，住建部已经公布了好几批住房租赁试点城市，基本实现了一二线全覆盖，但效果却没有达到人们的预期。

究其原因，一是因为租赁房供应太少，选择太少，公租房体量毕竟有限。

二是因为没有做到真正的“租售同权”，落户容易了，上学依然是老大难的问题。

三是租房市场仍以个人房源为主导，房客处于弱势地位，没有长期稳定居住的预期。

本次会议就重点提及了这几个方面。

比如，长租房，公共服务同等权利。

注意，这句话是放到会议有关房地产内容的第一句来说的，可以说直击楼市“痛点”。

最近几年，户籍政策越来越放松，大部分一二线城市的落户门槛已经低至中专以下，落户很容易。

但是，各个城市不断出台限购政策，大部分人去街道落个集体户，在城市里工作、交社保和个税，符合落户年限，最终又利用这些条件去买商品房。

有房有户，和无房有户，在小孩上学时的差异有多大，各位都心知肚明。

还有，今年3-4月份复工复产后，很多返城的租户，因为不是业主，保安拦着不让进，房东不想让租户住了就毁约，只有站在寒风里感受过无家可归的人，才明白一纸房本有多重要。

这就需要把“租售同权”落到实处，现在学位越来越紧张，地方上也很为难，所以会议说的是“逐步”，一方面财政向教育领域的持续投入，另一方面，要出台配套措施，千方百计保护租客权益，使全 社会 扭转对租房者弱势地位的认知。

蓝白跟大家讲过，房地产市场的趋势就一句话：居者有其屋，但居者不一定有产权。

以前大家买房，看重的是“产权”，哪怕买来了房子不住，也不出租，但产权一定要属于自己，潜意识中就含有未来“获利变现”的动机和念头。

但房住不炒的理念，重点在于一个“住”字。

大家都有住的地方，也许是保障房，也许是公租房，也许是老旧小区的“旧改房”，也许是长租公寓，产权不一定是自己的，可租户和有房族享有平等的教育和医疗等权利。

没错，这就是大家熟知的“新加坡模式”。

新加坡住房大概有146万套，其中组屋有100多万套，占比高达70%，私人住宅只有20%多，一般新组屋价格仅为私人住宅市场价格的三分之一。

富人有钱，想买豪宅和商品房，没问题，不限价，但要承担高额的房产税。

对绝大部分中低收入者来说，住在政府提供的低价租赁房中，交通便利，设施齐全，还能拿补贴，有钱人可以住游泳池、健身房的豪宅，但占全 社会 绝大部分的低收入群体一样可以活得有尊严。

一边是有钱人随便买的商品房体系，不限购，但是有房产税、空置税的束缚，长期持有就意味着亏钱。

另一边是价位低廉的保障房、租赁房，虽然物业、配套、小区环境不算顶级，但学区、医院、社保该有的一个都不会少。

本次会议，给我们描摹的，就是这样的远景。

要实现这个目标，就需要“土地供应向租赁用地倾斜”。

上次在解读十四五房地产规划的文章里，蓝白跟大家聊过，我们的房地产市场存在“二元”结构，城市土地归国家所有，收储后可以拿来招拍挂，而农村土地归集体所有，为了保护耕地红线，不能市场化。

对地方来说，一边把商服和住宅用地高价出让，巨额收入用于补充财政。另一边以低价出让基础设施用地和工矿仓储用地，以谋求GDP的增长。

本身城市的土地就这么多，在保护耕地红线的前提下，大部分都用来出让工商用地和住宅用地，拿什么盖租赁房？

从这个角度来讲，可以预见的是，2021年，尤其是住房短缺的一线大城市，租赁用地的供应会越来越多，市区、城郊、远郊都会有覆盖，我们拭目以待。

除了城市土地收储再出让的途径外，集体土地入市，也是壮大租赁房市场的核心举措。

关于土地市场的变化，蓝白已经在文章里跟大家解读过多次。

2019年8月份，集体土地入市获通过，扫清了法律障碍。

2020年实施的新《土地管理法》，增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

也就是说，从今年1月1日开始，集体经营性建设用地、宅基地、农用地入市开始全国推行。

注意，这些入市的集体土地，本身性质不会改变，也不会用于建造商业和住宅，只供应租赁房和保障房，这样一来，既不会冲击原有的商品房体系，又能增加租赁房的体量。

低廉的租金，稳定的长租预期，提高租客 社会 地位，加大租赁房供应，多管齐下，才能解决大城市“住房短缺”的问题，进而“重塑”楼市。

把房地产看做一艘大船，过去20年，已经偏离了曾经预设的航道，我们看到了人人加杠杆买房的疯狂，更见证了大城市蚁族漂泊的无奈，现在，是时候改变了。