Question

房产税5大纳税筹划方法

Answer 1

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍有筹划的空间。如房产税暂行条例规定了一些减免税条款，符合条件的企业可加以利用。比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请，而有的纳税人由于疏忽没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。

      房产税暂行条例规定:
      房产税征收标准分从价或从租两种情况:
      (1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;
      (注:各地幅度不一，譬如浙江省规定具体减除幅度为30%)
      (2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。
      房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
      财税〔2016〕43号规定，房产出租的，以不含增值税的租金收入为房产税的计税依据，按照12%的税率计算缴纳房产税。
      房产税税务筹划方法
      (一)场地和厂房分开租赁的税务筹划
      企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有场地、附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些场地以及设施并不征收房产税。如果把这些场地和设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些场地和设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。
      (二)出资方式改为出租方式进行税务筹划
      不少在创业初期的企业，由于人少，业务量不大，为节省费用，加之对税收规定不了解，为了尽快拿照，没有考虑税务成本。直到被税局要求纳税时才发现问题。比如，办一个公司，可以约定股东以现金出资，或者以设备、房产等实物出资，虽然拿照快，但会涉税，因为股东用是房产出资变成了公司的房产后，需要缴纳房产税。如果是租赁，既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。
      (三)将出租方式变为仓储服务进行税务筹划
      税务筹划逻辑:房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。由于房产税有两种计税方法，不同方法计算的结果必然有差异，也必然会导致应纳税额的不同，这就有了筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式。
      (四)减少出租业务比例进行税务筹划
      目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。
      筹划要点:出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。
      筹划风险:合理地利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的，但关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用，导致恶意避税行为的发生。
      (五)利用转租筹划
      筹划逻辑:由于转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴增值税，不需要缴纳房产税。
      筹划方案:利用转租进行租赁房产税筹划。出租人可以成立一个资产管理公司，将拟出租的房产先以较低的价格出租给该资产管理公司(不能过于偏低，属于正常合理波动范围)，然后由该资产管理公司统一按市场价格转租房产。转租仍需要全额缴纳增值税，但可以抵扣承租人的租金进项税。