Question

房地产开发企业成本如何分配

Answer 1

一、成本费用的归集方法8 1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类、并将其分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。 2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本、共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 3、对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品。未销开发产品和固定资产进行分配。其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算，其中属于开发产品的应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 二、成本费用的分配方法 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按收益原则和配比的原则分配至各个成本对象，具体可分别选择以下方法进行 1、占地面积法。 （1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 （2）分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 2.建筑面积法。 （1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 （2）分期开发的，首先按照期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 3.直接成本法 按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 4.预算造价法 按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 几项特殊成本费用的分配方法 （1）、土地成本，一般按占地面积法几项分配。如果确需要结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意 土地开发同时连结房地产开发的。属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本法应按建筑面积法进行分配。 （3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。) （4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 总之，房产开发去会计人员在日常按照去财务会计制度规定对成本费用进行管理与核算时，应当按照上述规定归集和分配成本费用，以提高所得税核算的准确性，从而降低纳税风险。