Question

遭遇一房两卖 应该怎么办

Answer 1

随着全国房价的普遍提高，越来越多的二手房主开始出售手中的存房。但是，因为购房付款和房产过户并不是同时进行，在已付款而未过户的这段时间里，房价可能会上下浮动，这就引发了一部分房主贪图高价卖房，将房屋再次出售给他人的“一房二卖”的情况。我们可以通过下面的一个案例来了解解决“一房二卖”的方法： 2009年10月，李某夫妇以70万的价格购买了市区的一处一居室，2011年因工作地变化，李某夫妇商议转让该房屋。 在李某出差期间，李某的妻子方某找到了正准备购房的杨某。杨某看过房屋后非常满意，当即表示愿以80万的价格购买该房屋。方某没有立马答应称要协商一下再答复杨某。一周之后，杨某主动找到方某，称价钱不满意的话还可以协商，经过两人的协商以85万元的价格买卖该房屋，并签订了《房屋买卖合同》，约定：杨某在一周内先行支付60万元购房款，方某便可将该房屋交付给杨某使用；由于该房屋产权在李某的办公室，所以产权过户手续待李某回来后再办理。次日杨某通过银行向方某汇了60万元购房款，方某将房屋的钥匙交给了杨某，杨某随即实际入住该房屋。 三个月后，李某出差回来，方某告之要给杨某办理房屋过户手续。李某通过多方了解，房地产市场正不断升温，该房屋市场价格已达到90万元。于是李某向杨某提出，需要杨某在追加5万元才能为其办理过户手续。杨某表示，方某当初已同意以85万元的价格转让该房屋，且双方签订了《房屋买卖合同》，自己已入住了三个月，应视为该房屋已属于杨某，只差补办房屋过户手续而已，所以不同意加付5万元。 李某见杨某不同意，便私下与其他购房者联系，隐瞒了《房屋买卖合同》及杨某以实际入住的事实。最终李某与王某与90万元的价格转让该房屋，并办理了过户手续。在得知该房屋现由杨某居住后王某要求杨某立即搬出该房屋，杨某不同意搬出，认为自己已购买该房屋，购房款也已按约定交付了，并且自己已经入住。王某认为房屋的产权已经过户到自己名下，房屋是属于自己的。 法院审理认为：《房屋买卖合同》是在自愿、平等的基础上签订的，也是双方的真实意思表示，符合《合同法》第4条、第5条、第32条、第44条及《物权法》第15条之规定，已合法成立并生效。对于不动产物权转让的效力，根据《合同法》第133条及《物权法》第6条、第9条，不动产物权转让应该依法登记，未登记不发生效力。杨某未就房屋办理产权过户手续，其实际入住的行为在法律上不发生物权变动的效力，其支付60万元购房款的履约行为也不发生物权变动的效力。在李某与王某办理过户手续之前，该房屋仍属于李某夫妇。杨某不享有该房屋的产权。在李某与王某办理产权过户手续后，该房屋产权人就是王某，故王某有权要求不享有该房屋权利的杨某搬离该房屋。鉴于杨某与方某已签订了《房屋买卖合同》，杨某可另行起诉，要求方某承担违约责任。 据此判决：杨某于判决生效之日起10日内腾出该房屋交付给王某。 京创律师点评：在“一房二卖”过程中，房屋原所有人作为出卖人，先后与不同的买受人签订房屋买卖合同，将一套房屋出售给两个购房人。根据“一物一权”原则及《房屋登记办法》第10条的规定，房屋应当按照基本单元进行登记，国有土地范围内成套住房以套作为基本单元，所以一套房屋只能设定一个完全物权，即所有权，“一房二卖”欲将一个所有权转移给两个独立的买受人，在物权法上无法同时满足，必然产生房屋所有权的归属争议。 在房屋转让过程中，如果实际交付对象与登记过户对象不一致，发生房屋所有权归属争议时，原则上应以不动产登记薄记载的内容为准。若有证据证明因登记错误或当事人虚假登记，导致不动产登记簿记载的内容不是房屋权属的真实体现，权利人或利害关系人可通过更在登记手续纠正不动产登记簿中的错误。“一房二买”中，房屋所有权由办理了所有权转移登记的买受人取得，无论其是否占有争议房屋；不能取得房屋所有权的其他买受人即使占有争议房屋，其占有状态也不受法律保护，但有权要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。 房产咨询热线：400-700-4455

Answer 2

一房二卖的法律责任http://www.fcjfw.com/show.asp?id=906

Answer 3