Question

如何评价房地产估价服务的质量

Answer 1

房地产估价是一项服务，房地产估价报告只是房地产估价服务的成果，不应该作为房地产估价的全部。做了多年的房地产估价，一直在思考如何衡量一份房地产估价服务的好坏。 房地产估价和房地产价格预言是两个概念。房地产价格预言是直接预测房地产的价格，只有结果没有过程都可以叫预言，比如章鱼保罗。房地产估价是房地产专业人员根据自身的知识、信息和经验帮委托方做出的分析，衡量评估报告准确与否不是与交易价格的接近而是是不是能帮委托方更好的把握自己的交易行为，是不是更有道理，因素更加全面。不应该用非理性的个案作为判断评估报告好坏的依据，例如2008年的土地拍卖价格大大高于土地评估价格。房地产估价和工程造价是两个不同的学科。尽管二者都属于建筑经济的范畴，但是解决问题的基础是不一样的。造价主要集中在招投标和结算两个环节。目前委托方经常委托两个甚至三个造价咨询机构同时编制工程量清单然后互相对量以确定准确的数据，结算也是一审之后再进行二审。房地产估价的依据是产权证书，其测算的取值来自一个开放性的环境，所以衡量服务优劣在于是不是考虑了更多更周全的因素。造价的工作依据是闭合性的图纸和定额，采用的软件甚至都是一样的，理论上就是指向一个唯一的结果。估价和造价的评价方法不一样。 日前在大东北酒店收储评估中土储方面的合同人员提出“甲方收到乙方提交的《估价报告书》后，对估价结果有异议的，有权要求乙方复核，或另行委托其它评估机构进行复评或申请房地产估价专家委员会进行技术鉴定。甲方要求乙方复核的，乙方应当自接到甲方复核通知之日起【 】日内将复核结果提交甲方。”和“如估价结果与复评结果或专家鉴定结果相比，误差比绝对值大于【 】%，乙方承担全部复评或专家鉴定费用，且甲方有权拒绝支付评估服务费，同时乙方须向甲方支付【 】元违约金。如误差比绝对值小于（含）【 】%的，甲方承担复评或专家鉴定费用。“这里其实是一个审计的问题，审计就是审减不审增。一份好的拆迁或者收储的评估服务应该是既能让被拆迁人无话可说，也让审计机构无话可说。记得04年在畜牧场拆迁的时候但是没有审计，只有拆迁评估，当时一个被拆迁人向我和宗彪说“其实你们也挺为我们考虑了，能算的都算了，可是拆迁安置补偿总价太低，我们没法搬走“。拆迁评估不应该追求入户有多快，而是应该追求不要成为被拆迁人、拆迁公司矛盾的焦点。 大东北项目委托方提出合同之后我们提出了图纸要求，罗列出了一整套被拆迁人应该提供但是事实上提供不了的图纸。评估的问题不能照搬造价的思路来解决。评估是解决的是资料不全，委托方应该根据能掌握的资料来确定目标，评估公司根据目标来确定工作组织和流程，根据工作组织和流程来确定收费，这事跟评估额其实不是线性关系。质量缺损主要评的是建安，但是比评整个连房带地费事。这事从对外收费和内部收入分配上都是两个思路。同样的回扣比例肯定不对。在房地产估价服务中确定估价对象是最重要的工作，这个环节往往发生在现场勘察的时候，估价师应该既懂技术又懂经营，能充分顾及到各方的想法和利益。估价师应该在资料不全的时候帮助委托方确定正确的项目目标，组织好人员和工作流程，谈好收费。熟悉造价工作的图形算量和组价，随时能在委托方提供了资料的情况把工作做细。永远把评估服务做的比委托方提供的资料向前一步。手艺向前看就能把钱向厚赚。陈希与各位同行共勉。