Question

如何踩盘

Answer 1

踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具。很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调人员进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；

为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；

为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”说道底就是尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

踩盘一定要端正心态，房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”

拓展资料

对各种环境的感性认识

1、踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。

“衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。

2、对营销方面的感受

对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。

3、对产品细节的关注

产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。

4、客户需求调查

客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。

Answer 2

踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，几乎每个售楼人员都有过踩盘的经历。每次踩盘感受可能都不同。同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段。有这种想法，也是无可厚非，但行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，所以我认为踩盘也是一种交流。那么我们该如何进行踩盘呢？ 　　1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识，争取做到“知彼知己，百战不殆” 作为房地产从业人员，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘。其实在前期作业的时候，该得到的各个楼盘情况大都已掌握，为什么还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我们的销售人员向同行学习，所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位，又如何能够，让自己的产品比竞争对手更吸引消费者呢？ 　　2、明确踩盘人和踩盘方向 目的决定踩盘的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员，策划部、销售部、公司老总等人在需要的时候也应进行踩盘工作。现实工作中，很多人对踩盘的方向很迷茫，其实有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅为了收集楼盘建设数据和查看工程进度，你只需要去索要资料和到工地实际转一圈既可。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，这种交流可以是公开或隐蔽。这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另外不要刺探一些不应问的问题，仅问些常规性的问题既可，信息变成情报，不是在收集阶段，而是在大量信息被整理、分析之后得出，这就需要市调人员的临场发挥。 　　3、到售楼处要避开三个时段 一、上午9点以前不要去，此时销售人员大多在打扫卫生和开每日清晨例会。二、午休和就餐的时间不要去，此时销售人员最疲惫状态全无，无异于去找脸色看。三、下午5：30以后不要去，此是销售员要么填写当天的各种分析报表，要么在培训或者开每日情况分析例会。只要避开上述三个时段，且不和人家接待客户的主要时间冲突，你就可以了解到更多情况。 　　通常有以下几种方式：　　(1)假扮客户踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝幻想；你要是表明了身份，他就什么幻想也没了！”一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样既可以相互配合又能够避免一些事故。其实搞的大家都跟特工似的很可悲，我们都知道售楼处一般实行的是轮流接待客户制，接待过你之后，当天可能就再也没有机会接待客户了，这样对这位销售人员的伤害很大。　　(2)直接标明同行的身份一般情况下我们明示身份，在上海等房地产发展比较成熟的地域很多时候是可以得到优待的，意外情况相对较少。必竟，同行之间的理解和帮助总会多过猜疑和不满。而在房地产发展欠发达地区，多数踩盘人都会有不被同行善待的记忆。当然，亮身份也有例外情况。比如，你在被踩项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总，因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事，其实没必要和老总打招呼，可以用闲聊的方式去获得一些资料）。 　　另外一种情况，就是你是管理层或者决策层，就可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。同行进行信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。没有永远的敌人，只有永远的利益。通常在你表明了身份之后会出现两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户”接待我就不多讲了，这里主要讲一下被踩楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。这可能是人家销售处有内部规定，当然也不排除踩盘人太多的情况。这时，销售人员一般会以：“这个不太好说，那个不方便说，还有的要保密”等，令人非常真生气（心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗来骗去，浪费你的感情才高兴！我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成！”）。因此，踩盘人死缠烂打也是无奈之举，本人一位朋友，某代理公司副总在谈这件事的时候说：“我如果想要在那个售楼处拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”！”出现这种情况，我想是踩盘人和她没有直接的利益关系，才能做到。　　建议：　　1. 如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说到底就是你尽量把自己和你要踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。 　　2.踩盘一定要端正心态。要相信自己的能力，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果。在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事半功倍。有的时候去某个项目踩盘，会发现其它公司的踩盘者也在，发生这种碰车状况，弄的踩盘人都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的人啊，再不善待同行，可说不过去了。