Question

关于房产公司财务如何做帐的问题

请大神们支支招，本人房产公司财务一枚，现碰到一下问题，求支招：

我公司与2013.9.29日正式开盘，开盘当天收10万的定金，等房主确定要的时候在交首付（定金转到首付款中），然后签订合同，关键是我公司到现在还未正式开具不动产统一发票，可是钱已经进到公司账户了。该如何做帐，是先在贷方其他应付款挂着，等正式开票据是在转到预收账款还是有其他的好方法啊？
第一步：借：银行存款
财务费用（刷卡手续费）
贷：其他应付款（收定金及首付款时只是开具了手写的收据，为正式开具发票）
第二步：正式开具不动产发票时，将其他应付款的钱转到预收账款
借：其他应付款
贷：预收账款

大神们帮我看看这样做对不对啊，不对的话该怎么处理？？？？？？万分感谢了

Answer 1

收到定金时，并不能确定客户是否真的要房子，应计入”其他应付款“科目中，
借：银行存款
财务费用
贷：其他应付款
收到首付款，可以确定客户决定要房子了，将原来的定金转作首付款时，应将原计入”其他应付款“的定金转入”预收账款不“中，同时客户补交的首付款记入”预收账款不“中，
借：银行存款 （补交的首付款）
其他应付款 （原定金）
贷：预收账款
一般房地产企业在收到首付款时，不开发票，只开收据，直到客户将房款付完，客户才能拿着全部收据去换发票。这时才做收入，
借：预收账款
贷：主营业务收入
这也是税法规定房地产企业的预收账款也要交税的原因，因为实际收款时间与开票时间拖的太长了，影响税收入库时间。
如果是办暗揭贷款的话，当银行把钱打到开发商账户上时，就可以开票做收入了。
借：银行存款 （银行打到开发商账户上的除首付款之外的余款）
预收账款 （补交的首付款）
其他应付款 （原定金）
贷：主营业务收入

Answer 2

收到定金时，并不能确定客户是否真的要房子，应计入”其他应付款“科目中，
借:银行存款
财务费用
贷:其他应付款
收到首付款，可以确定客户决定要房子了，将原来的定金转作首付款时，应将原计入”其他应付款“的定金转入”预收账款不“中，同时客户补交的首付款记入”预收账款不“中，
借:银行存款 (补交的首付款)
其他应付款 (原定金)
贷:预收账款
一般房地产企业在收到首付款时，不开发票，只开收据，直到客户将房款付完，客户才能拿着全部收据去换发票。这时才做收入，
借:预收账款
贷:主营业务收入
这也是税法规定房地产企业的预收账款也要交税的原因，因为实际收款时间与开票时间拖的太长了，影响税收入库时间。
如果是办暗揭贷款的话，当银行把钱打到开发商账户上时，就可以开票做收入了。
借:银行存款 (银行打到开发商账户上的除首付款之外的余款)
预收账款 (补交的首付款)
其他应付款 (原定金)
贷:主营业务收入

Answer 3

你的会计处理，可以改为：
第一步：
借：银行存款--
贷：预收账款--
第二步：开票应按实现销售处理：
借：预收账款--
应收账款--
贷：主营业务收入--
应交税金--应交增值税（销项税额）-

追问

可是这个开票的金额只有首付款的金额，不是全部的房款啊？？？？？个人认为不能直接转到主营业务收入！

追答

发票开出，说明销售实现，根据税法规定，会计处理必须计入《主营业务收入》，因为有《预收账款》，所以《预收账款》可以转销售，不足价款可以按应收账款处理：
借：预收账款---100000
应收账款--某某--
贷：主营业务收入--
应交税金--应交增值税（销项税额）--
说明：如果开票金额就是预收账款金额，则：
借：预收账款--100000
贷：主营业务收入--85470.09
应交税金--应交增值税（销项税额）--14529.91