Question

什么是商品房认购书，签商品房认购书要注意哪些问题？

Answer 1

许多开发商为了尽快收集资金，显示自己房屋售出成绩，常用的办法就是与潜在的购房者签订认购书的同时收取一定数额的定金。那么签订商品房认购书要注意哪些事项呢？

一、签订商品房认购书要把握好时间

鉴于商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立的有效合同，故认购书只要在开发商取得建设工程规划许可证和施工许可证后就可以签订，或者认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。

二、在未取得商品房预售许可证之前，慎重与房地产开发企业签订商品房认购书

即使房地产开发企业未取得商品房预售许可证前与你签订了《商品房认购书》等预约合同，只要符合《合同法》第52条的规定，均为有效。因此，你在签订商品房认购书是一定要慎重，仔细阅读每一条款。

三、避免违反认购书中的约定和合法规避承担民事责任

认购书确定了先合同义务，故违反认购书应承担缔约过失责任。当事人签订商品房认购书后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商最终无法签订正式合同的，因不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将收取定金返还给买受人。

如因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立的情形，适用定金罚则；如当事人双方在合同磋商过程中存在过错，导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将收取定金返还给买受人。

四、定金非订金，交付定金需谨慎

保证金、押金或者订金与定金并不完全等同，判断是否为定金仍应以当事人的约定是否有定金的性质为依据。

判断所付款项是否为定金的基本方法是：

第一，合同中关于所付款项的文字表述是否为定金，若是，则为定金；

第二，若合同中关于所付款项的文字表述为“留置金、担保金、订金、订约金、押金或保证金等，则应根据合同中关于该款项的具体进一步判断，若其中有“无权要求返还或双倍返还”的约定，则可以视为定金。

五、违约条款要约定好

违约条款约定好，限制好房地产开发商恶意违约，及时主张赔偿双倍返还定金之外的其他损失（预期利益损失）。

如果预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；如果预约协议中没有约定定金条款，或有证据证明定金处罚数额明显低于买受人所受实际损失的，出卖人应当赔偿买受人所受到的实际损失。

如守约方所受的实际损失明显高于定金处罚数额的，守约方对此主张承担举证责任。

六、严防房地产开发商利用格式合同中含有单方权利约定条款，逃避法定义务和责任

应当按照公平、诚信、提请注意和合理解释的原则对具体问题具体分析，如果格式合同出现的商品房认购书中单方权利约定的条款，加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，该认购书应为无效，否则应当认定有效。

（以上回答发布于2017-11-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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Answer 2

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。如今买预售商品房，在签订预售合同前，多会签订房屋认购书，以确定双方的买卖意向。根据《合同法》的规定，当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前，又签订意向书、预订书等的，如的确是双方真实意思的表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该意向书、预订书等对双方均有约束力。 认购书内容一般包括： 1、买卖双方当事人的基本情况； 2、房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）； 3、房屋价款计算；4、定金；5、签署正式买卖合同的期限。 一般来说要注意下面三点： （一）确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。对此，购房者不可忽视，因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。 （三）条款内容的约定要合法有效。尽管预订书的条款比较简单，但其中涉及的法律问题并不简单，这也是为何房屋预订纠纷比较多的原因。因此，购房者和开发商在预订书中约定的条款要合法有效，如定金或订金的处理、违约金的具体数额等，这些约定如违反有关法规的强制性规定或范围，则都是无效的。