Question

浅谈“未取得产权证的房屋能否买卖？”求答案

Answer 1

如今，在北京乃至全国房地产交易市场，普遍存在“未取得产权证交易”的现象，在二手房交易市场尤为突出。近期法院收到的此类纠纷案件也是颇多，当事人的诉讼请求不外乎就是请求法院确认买卖合同无效。为取得产权证的房屋到底能否买卖，笔者认为应当分情形予以认定：一、卖方虽未取得房屋产权证，但权属清楚的房屋，可以买卖。 实践当中，当事人主张此类房屋无效的理由，主要是依据《城市房地产管理法》第38条的规定，即未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 笔者认为仅仅以《房地产管理法》第38条的规定来认定买卖双方签订的买卖协议违反法律强制性规定，从而主张合同无效。此主张是非常片面的，其理由主要有以下几点： 1、从《房地产管理法》第38条的立法目的来看，法律作出这样的规定是防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，扰乱市场稳定。比如违规建造的房屋就属权属不清的房屋，作为遗产的房屋未依法继承前的状态就属于权属有争议的房屋。《房地产管理法》第38条的原意是禁止此类房屋上市交易的，如果卖方的房屋权属清楚、无争议，仅仅以卖方未取得房屋所有权证而认定买卖合同无效，显然就违背了《房地产管理法》的立法目的。 2、未取得产权证的房屋的买卖不发生物权（所有权）的转移，但与合同效力无关。物权变动的效力与合同的效力，在以往的立法（如担保法中的相关规定）和司法实践中一直混淆，甚至把两者作为同意予以使用，没有很好的区分。最近《物权法》的出台对其的区分进行了明确，该法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条明示了合同效力与物权的效力的区别。其实，《房地产管理法》第38条中的“不得转让”也应正确理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。 3、合同有效无效应当依据《合同法》的规定去认定。只要为双方的合意，且不存在其他违法行为，房屋买卖合同就应当为有效，买受人可以督促卖方协助办理过户。是否为双方的合意，主要看订立合同时，买主是否对卖主无产权证的事实知情，换句话说就是卖主是否履行了告知义务。如果买主知道无产权证的事实，就表明合同是在双方自愿的基础上订立的，如允许任何一方的悔约，就有违合同的诚实信用原则，不利于保护交易的安全，更加扰乱了房地产秩序。二、卖方未取得房屋产权证，但权属不清的房屋，不可以买卖。 此正为《房地产管理法》第38条的立法目的。如果作为卖主连最起码的房产证明材料（即证明房屋属于自己所有的证据，如：购房发票等）都无法提供，那么此类房屋买卖合同就应当认定为无效。综上所述，笔者建议当事人要正确对待“无产权证房屋的买卖”，要结合自身实际情况予以正确分析，以免造成自己不必要的诉讼负担