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注意！新手买房小心这些坑

注意！新手买房小心这些坑

Answer 1

第一大“坑”：虚假承诺
为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。
解读：
房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。一些购房者因常被图文并茂的广告吸引，草率签订合同，却不仔细阅读合同，认为广告宣传的内容应当记载于合同中。
见招拆招：
应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料，好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
第二大“坑”：定金变订金
在正式的商品房买卖谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。
解读：
商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任，认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。但是当定金被写作“订金”，情况就不一样了。区别一下：
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。根据担保法的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。这个时候如果开发商就耍赖不退订金，购房者也不能得到法律的保障。
见招拆招：
知道了定金与订金的区别，在与开发商签订认购书的时候就要看清楚了，相信聪明的你一定不会搞错。
第三大“坑”：内部认购
许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。
解读：
由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。
（以上回答发布于2018-10-25，当前相关购房政策请以实际为准）