日本买房投资如何选择？
2019-12-10 · 百度知道合伙人官方认证企业
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1. 房屋类型选择
在购买日本的房屋的时候要注意日本各个房屋类型的甄别。日本的房子有三种类型，一种是公寓，也有别墅，还剩下一种我们从未接触过的：自造。相对来讲，公寓花费最高但是所有设施都比较完善而且有物业服务，生活相对来讲较为便利。别墅相比公寓来说，较为自由，可以自行安排装饰庭院中的物品摆设。而自造房屋则是最为自由的一种房屋类型，所有的一切都不受限制，可以自行设计建造。所以在购买时要明确各个类型的差别，以便选择最为合适的房子。
2. 房屋年限要注意
有很多人在购买房屋的时候，对年限久远的房子常常不予考虑，即使其各方面条件都不错，但只是因为年日久远，样式老旧。实际上，建造时间较为长久的房子性价比还是十分不错的。尤其是82年开始建造的房子，因为这些房子在建造的时候是采用了新耐震的标准，安全性极有保障。买房其实除了花钱之外还是需要去对这个房子的周边信息以及详细情况进行了解。
日本对外国投资者的市场准入政策
（一）日本对外资的定义：日本将外国投资称为 “ 对内直接投资 ” ，包括下列投资行为： a 收购日本国内上市企业股票，持股比率 10% 以上； b 参股国内非上市企业； c 投资者为 “ 居民 ” 身份时取得国内非上市企业股份，或投资者转为 “ 非居民 ” 后将持有的股份转让给外国投资者； d 持有国内企业股份或保有企业注册资本三分之一以上时，同意企业对营业内容作实质性的变更； e “ 非居民 ” 个人或外国法人在日本国内设立分公司、工厂等营业机构，或对其营业内容或业务种类进行实质性的变更； f 对国内法人企业贷款期限超过 1 年以上，金额超过 1 亿日元（贷款期间超过 5 年以上的）或贷款金额超过 2 亿日元（贷款期限在 5 年以下的）中长期贷款； g 取得国内法人发行的私募债券，金额超过 1 亿日元，偿还期限超过 5 年； h 取得依特别法设立的法人企业的股份。
（二）外汇法对 “ 外国投资者 ” 的规定： a “ 非居民 ” 个人； b 外国法人； c “ 非居民 ” 个人或外资比率超过 50% 的国内的企业； d 在国内法人或国内团体内部， “ 非居民 ” 个人董事或执行董事超过半数的企业。
（三）日本的投资制度原则上对大部分行业实行投资自由化政：日本对外国投资者的投资进行审批所依据的法律是《外汇及外贸管理法》（简称 “ 外汇法 ” ）。 1992 年以前，外汇法对外国的投资实行事前审批制度； 1992 年后，改为事后报告制度，原则上对外国的直接投资给与自由化。 1997 年，外汇法又作修改，对外资仍采取事后报告制度。但涉及国家安全，妨碍公共秩序、公众安全的行业，以及属于日本要保持自由化特征的行业，实行事前申报、审批制度。
（四）事后报告及事前申报制度： 在现行投资制度中，日本没有明确对那些行业采取禁止、限制或鼓励的条文规定，只局限于对行业进行事前申报和事后报告的区分。行业分类基于 2002 年 3 月 7 日日本总务省第 139 号告示《日本标准产业分类》。
有人选择投资学生公寓。
如今，日本少子高龄化进程推进，“租赁公寓”、“合租房”、“学生宿舍”成为了投资者眼中的新关键词。
日本入管法进行了修改，今后日本接受外国劳动者和留学生的情况将越来越多，他们寻找住处还是蛮辛苦的，日本的一些房屋并不能说很适合他们。因此，很多投资者会将视线聚焦于面向外国人的学生宿舍和合租房。这样的房子对没有多少钱的日本年轻人和外国留学生等租客来说，可能会更具吸引力，这样他们就可以不用非得搬离交通便利性高的区域。
有人选择投资二手整栋公寓。
在东京23区的一处车站，步行10分钟会到达一栋二手公寓。中国投资者把它从老年人业主手里买了过来，之后进行翻新。这种情况现在很多。例如，赤羽区域的全16户公寓约8000万日元，中国投资者购买后，花费了一定费用进行翻新并进行出租。过去1年的收益率超过12%，可以说回报非常不错。
有人选择投资塔式高级公寓。
购买高级公寓的中国人大多是富裕阶层。他们不单单是为了寻求将公寓出租而获得回报这种‘经济合理性’，还有的是想让孩子接受日本教育，又或是因为喜欢安全、自由的日本环境，所以想长期居住于此。这样的情况并不少见。
事实上，每个投资者的目的不同，所适合的房产类型也并不相同。在日本房产投资的大趋势中，投资者首先要明确自己的目标，找到属于自己的“私人定制”，才能更好的达成所期待的回报。
1）、尽量选择大城市的房产，例如东京，大阪等。大城市人口流入，有人的地方自然就有需求；
2）、尽量选择地铁站附近，日本大城市公共交通发达，交通便捷的房子自然出租收益稳定；
3）、尽量去实地看一下，毕竟在网上，地图上做再多的功课也不如去现场走一下来的直观，周边配套是否便利，环境等一眼就明了。 （顺便旅游的时候抽空看下也是问题的，现在是日本的樱花季可以看樱花的同时看看投资）
4）、提前了解购房的整个流程已经相关成本税费等；毕竟日本和国内法律法规不同，买房过程中涉及到的税费，房屋的管理费用，修缮费用，后续租金如何收取等都需要提前了解清楚，这块建议提前咨询专业人士。
二、根据自身的目标去选择投资
三、日本房产稳定小弧度增长
四、日本房产是永久产权
