Question

房东提前收房，咨询违约赔偿

本人与妻子于3月初租住此房（直租，非中介），合同部分条款如下：
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三、租用期限及其约定：
1.租用期限：甲方同意乙方租用1年；自2008年3月1日起至2009年3月1日；
2.房屋租金：每月陆佰元（600.00)人民币；
3.付款方式：按季度支付。乙方另付押金壹千（1000.00）元。
4.....
5.租用期内，乙方下列情形之一的甲方可终止合同....

四、三方责任及义务：
1.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；
....
4.在租用期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，经协商双方同意后才可以解除本协议；否则按违约处理。

六、违约责任
1.出租方未按合同约定的提供出租房屋供承租人使用，负责偿付违约金壹千元。
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现在的情况是我们的房租已经交到9月1日，这几天房东在和我们协商提前收房的问题。由于此房原是空房，我和老婆在搬进来后购置了不少东西，包括彩电、沙发、空调、冰箱、热水器、洗衣机什么的都有，还有衣柜和餐桌什么的，所以我们很显然是不想搬的，因为太麻烦了。所以我们要求房东按合同办事：他们需支付一千元违约金。这个时候他们就不同意了，并威胁我们说支付违约金可以，但要求我们立即搬出去。
房东夫妻两人现所住为7楼无电梯，房东女有身孕在身，这个就是他们给我们说要搬回来住的原因。这些事我和我爱人还是可以理解的，所以同意搬出但他们必须支付违约金以赔偿我们的损失，也就是按合同办事。

考虑到事情不是很愉快，且一年租期满了之后我和爱人还是需要租房一段时间，所以决定还是搬出去。

我现在想咨询的一些问题是：
1.根据合同法“第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，现在的情形是有合同，但未写明是否需提前通知之类的，我们作为承租人是否有权要求提前通知？这个提前量是多少？
2.找新的房子可能需要去中介有中介费，搬家我们需要请搬家公司，搬后安装空调等需要请技术人员，这些费用是否可要求由现房东支付，这个支付和合同上的违约金一千元有没有关系？即如果可要求由其支付，这个费用是含在违约金内还是另算？
3.万一在这一个月内我们没有找到新的合适的住所，我和爱人将不会搬离现住房，在法律上我们是否能得到支持？现房东是否能从法律上强行要求我们搬离？（本人以为现房东女怀孕这个理由并不充分，这是一个本身就可预计的非突发事件）

另外需要提及的一点是：此房产权属于学校，学校分配给房东女，而后房东女私下租给我们（学校是不允许的）。对于此点，从网上查询资料得知即使现在学校出面要收回房子（房东曾做次言论），学校也需履行该租房合同。不知此是否成立？

如果此问题真走上司法程序，我和爱人需要注意哪些东西？

在此多谢各位的帮助！
首先感谢两位的答复！
永存之罪说到“比如你一个月不搬出去，理论是是违反了约定，可是你不搬他又能拿你怎么样呢？” 这个不能算是我违约吧，在我没有同意房东提前解除合约之前，这个合同下违约的是房东。确实房东也有他的难处，我也是考虑到这个所以才有意愿继续谈下去。可是碰到不讲理带有威胁意味的协商，我倒也愿意认认真真去讲讲理。

再次感谢两位的答复！

Answer 1

我觉得你好像把法律（合同的约束力）和社会关系混同的。合同的约束力只涉及合同范畴之类，其他事项只能你和房东再协商。
比如你一个月不搬出去，理论是是违反了约定，可是你不搬他又能拿你怎么样呢？他去法院起诉，诉讼期间至少一个月，就算请求先予执行你也可以申请不予执行（而且有确切的主张，比如你找不到新房子，家具什么的难以搬出去等等），那样的话，对于房东而言，你们拖的时间会更长。
如果真的发生诉讼，最有可能发生的情况就是调解，房东支付你一定的补偿金（1000元）左右，然后判决你半个月左右搬出去。可这和你们协商的又有何区别呢？诉讼费至少1000元，还不加律师费，你们一人一半也要八九百~~~何苦呢？
我建议你和房东好好商量一下，把我说的说给他听，让他参考参考，给你们一个宽限的期间和适当的补偿~~~~搬出去也就算了。能不打官司则不要打官司。

Answer 2

唉,这个出租人看来也是有难处的,呵呵.

第一,解除合同,提前一个月,按照你们的约定.因为合同法规定,有约定先从约定,没有约定,再据法定.

第二,赔偿.如果出租人想和你单方提出解除合同,看现在的状况应该是构成了实际违约,也就是合同没有履行下去的可能了,而且,你看了合同法应该也注意了,他的行为不属于合同法中的免责条款.故出租人要承担违约责任.

违约责任的承担方式,一是违约金要给,二是因为违约给你造成的所有的直接损失要给,三是对于你在出租房中的不能拆走的添附物要补偿.

具体数额,一违约金已经约定,要从约定,他说破了大天也不行;二,三两项的赔偿和补偿可以进行协商.

一个结果,协商不成,起诉出租人违约.请求支付违约金,赔偿金,补偿金.并在法院的裁定下达之日起一个月内为你的搬家期.

Answer 3

问题2的解答：在房屋租赁合同中，只有不可抗力可以作为免责事由，屋主的女儿怀有身孕属于意外事件而不是不可抗力，所议不能作为免责事由，而屋主有权解除合同的情形只有两种：（1）你没有按照房屋用途使用房屋（2）你没经屋主同意擅自转租他人。以上这两种情形均不存在，所以屋主擅自解除合同的行为没有法律依据，屋主无权要求你们搬出，你可以要求屋主继续履行并且支付违约金。
如果你们已经决定搬出，那就意味着你们同意解除合同，在这种情况下，你们可以在违约金和损害赔偿方面选一样，如果你们搬出去所需要的费用如搬家费，中介费等高于违约金1000元，你们可以要求他们赔偿你们由此遭受的损失。

Answer 4