商业物业的管理与运营
摘 要： 商业物业是物业管理的一种形式之一，受房地产开发热的影响，近年来我国商业物业在开发与管理上存在较大的盲目性。本文仅就目前商业物业发展存在的客流不旺、租户难求、管理乏力问题，分析其原因，并提出相应的解决措施。
关键词： 商业物业 管理 运营 措施
目前商业物业发展中存在的问题，我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研，缺乏客观的依据，所以物业管理带有很大的盲目性。经营理念和管理技术落后，商业物业里常有上百个所有权独立的零售商，通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多：诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后，都会使商业物业形象受损，导致顾客失去光顾的兴趣，进而影响商业物业的发展。
商业物业重复建设
在商业地产迅速发展的同时，商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性，2002 年广州市滞销商品房中，住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%，22.9%，43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10% 的警戒线，商业物业空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我国商业地产发展的盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报，吸引了大批投资商进入，但在投资和建设中由于缺乏统一规划，不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。
商业与地产的脱节
目前，大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上，地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者，再由投资者直接或间接出租给零售商的做法，实行的是物业管理指导下的“商业管理” 体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了，并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看，我们不难发现，他们几乎无一例外地采用出租的方式，也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是：两种资源没有有机结合，地产商找不到合适的商业主体，而商业主体找不到好的商业物业项目。
商业经营缺乏特色
目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向，商户组合缺乏竞争力和协调性，开发商为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中，业主和使用人缺乏经营理念，盲目建设，目标经营市场不明确，缺乏商业的准确定位，多数商场经营没有特色，给人“千店一面”的感觉，缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆，开业时冷清”的现象，商场给人以萧条冷清的感觉，顾客像看画展一样浏览各个店铺，光顾的人不多，买东西的就更少了。客流量不旺，致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换，使顾客难以产生信任感，更谈不上培养忠诚性顾客了，如此恶性循环，商业物业的营运就可想而知了。
商业物业管理与运营困难的原因
主观原因：缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。因此，商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的'挑战性，在管理过程中出现一些问题是必不可免的。
行业原因：爆发式的零售革命。西方发达国家在近l 5O年时间内，依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命，产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内，几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇，另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点，靠追风来指导建设，如此的商业物业效益不仅不会好，还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足，把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉，而在墙面、地面等装潢上大量花钱，给后人留下“弃之可惜，改之不能”的遗憾。
环境方面：商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，城市居民向郊区延伸，消费观念转向生理和心理需求的双重满足，人均国民收入2000美元以上，居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右，卫星城、小区建设刚刚起步，一些郊区的人主要在城区购物，小汽车普及率还不高，因此形成了商业物业郊外无客流，建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。
发展商业物业管理与运营的对策
树立先进的经营管理理念
经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍，建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。
提高物业管理队伍的专业素质
物业管理是运用现代经营的技术手段，按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，以提高物业的经济和使用价值，创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程，一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外，还应注意吸收下列人员：懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高，特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用，迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时，对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来，物业管理队伍的专业素质才会不断提高。
利用制度规范市场秩序
任何企业都存在两方面的制度： 一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系，构成企业的经济形体，是企业经营机制的决定因素，有什么样的企业基本制度和经济形体， 就会产生什么类型的经营机制; 二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系，构成企业管理的组织形态，对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是：产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续，合同及其补充文件和附件将不断增多，契约越多管理上就越复杂。所以，对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务，用完善的制度来规范市场秩序。
科学设计商业地产开发模式
商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，可以加大投资开发购物广场的知名度;另外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时，重视物业管理的前期介入，对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。
实现商业与地产合理对接
地产商借助商家的品牌效应，能有效提升商业物业的销售， 因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中，商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润，而是通过持续的经营管理，提升商业空间的价值。因此，商业与地产的合理对接，才使双方互利，使商业物业得到较大的发展空间。
准确定位商业经营方向
由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发地产时，定位是非常关键的，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业物业成功盈利，就必须把市场细分、再细分。
主体经营凸现特色
主题式商场可以按人群、功能进行划分，小型商业物业尤其要做好定位工作，要避免与大型商业物业正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中，求得生存，站稳脚跟，以获更大的发展空间。
商业物业不同于其他物业，其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体，需要我们理性的思考，全盘规划，逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道，使商业物业走向成熟。
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