什么样的房子可以买,什么样的房子价格低。
想来想去,大概只有三类房子比较便宜。一类房子是商住公寓,另一类则是通过司法途径拍卖的房子,第三类则是凶宅。凶宅那么可怕,暂且不谈,就仔细聊一下其他两类便宜房子的那些坑,小则损失几十上百万,大则花了钱,房子却还是别人的……
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说说
商住公寓
很多人觉得商住公寓不但不限购,而且一样可以住,虽然产权年限短了点,但是价格便宜啊,更何况部分商住公寓还是民水民电,除了不能落户,不能公积金贷款之外,对于那些没有资格购买普通住宅的购房者来说,商住公寓看上去确实是一个不错的选择。
可在实际过程中,很多购房者都是在确定了购买意向甚至是缴纳了定金之后才恍然大悟,购买商住公寓上当了!为什么这么说,因为商住房的税费实在是高得离谱。
总的来说。二手商住房交易卖方需要交纳:增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。
可能这么一列出来,您也未必能清楚的知道有多少,不如我们举个例子,来实际计算一下吧。
假设胡小姐于五年前以200万元全款在购买了一套面积为60平方米的商业性质房屋,入住时缴纳契税6万元,公共维修基金4万元。2016年将房屋卖出,网签价为450万元,上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。胡小姐转让这套房需要缴纳什么税费,分别是多少呢?
首先,与二手住宅一样的,有增值税、个人所得税、印花税。
其中:
增值税:(网签价-原购入价)÷(1+5%)×5%
250万÷(1+5%)×5%=11.9万元
个人所得税:(网签价-原购房价-契税-本次交易增值税)×20%,这里需要说明的是商住公寓无论年限多少,契税的税率统一为3%。
(450万-200万-6万-11.9万)×20%=464200元
印花税:450万×万分之五=2250元。
是不是已经被吓到了,这几样费用算下来已经有11.9万+46.42万+0.23万=58.55万元,能买北京一个厕所的钱。
这还不算完,最为关键的一点马上要来了,商住公寓税费之所以高,是因为普通住宅不用交而商住房要交的土地增值税占据了很大一部分的比重,而且计算的方法也较为复杂,具体计算方法如下:
仍然以上述案例为例,扣除项目为:原购房价200万+本次增值税11.9万+原契税6万+本次交易印花税2250元+每年递增额50万(原购房金额200万×年份5×5%)=2681250
增值额:转让房地产取得的收入4500000-扣除项目2681250=1818750
增值额/扣除额=1818750/2681250=0.68(0.5<0.68<1)
适用税率:40%
故土地增值税为1818750×40%-2681250×0.05=593437.5元
再加上之前所有的税费,胡小姐仅买房税费的花销就要593437.5+585500=117.89万元!
可见购买商住公寓的税费压力是极大的,付出的代价是相当“惨烈”的。
（以上回答发布于2017-01-19，当前相关购房政策请以实际为准）
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