现50万现金不如换100万房产？未来5年，这4大信号万万不可忽视！
自2015年下半年开始，这波楼市的表现大家有目共睹，全国商品房销售均价从6792.6元/平方米，升到2018年8736元/平方米，短短3年，住房均价累计增长28.6%，年均增长超过9%，要知道这是所有城镇的均价，很多地方实际被平均了，就实际感受来说，很多稍微上点规模的城市，其均价都不止这么多，一些城市房价已经实现翻倍。如果当时手上有些闲钱又没有购房的话，说不后悔多少显得有些不诚实。
随着城市楼市调控的不断深化，虽然部分热点城市楼市温度还是可以，但随着因城施策、一城一策的实施，房价也不像过去那样酣畅淋漓的上涨，二手房市场成交量始终上不来，市场价格还不能完全固化。此外，三四线城市由于楼市去库存政策收紧或者逐步退出，市场出现了快速降温，正如社科院报告提示的那样，下半年，预防三四线城市房价过快下跌成为当前首要任务。楼市走向分化，那么，下半年甚至未来5年，到底要不要买房呢？这4大信号万万不可忽视！
第一大信号：二线城市及强三线城市是潜力股，或将成为未来5年楼市的“香馍馍”。
资金都是趋利的，凡是哪里有潜在价值，资金就会流向哪里。楼市作为大资金沉淀领域，高度集中的资金必然会推升那里房产的价值。此外，人口因素也是楼市迈不过去的坎，在人口争夺战中，二线城市占据天时地利人和，部分一线城市人口回归以及虹吸三四线城市人口，都让二线城市迎来历史上最好的发展契机。有资金、有人口，二线城市楼市想不热都难。看看近年来以西安、苏州、杭州为代表的城市就是最好的例证。
此外，一些背靠城市群或者都市圈核心城市的三线城市，也迎来发展契机，其力度并不逊色于部分二线城市。比如背靠上海的南通、嘉兴等，背靠广深的珠海、佛山等，这样的城市我们称之为房地产强三线城市，梳理一下，还不少。其实，对于这类城市大家有一套规律可找，这些城市往往也是调控政策最严厉，比如有的城市限购增加到5年，限售增加到3年甚至5年，房贷利率水平始终处于高位。
第二大信号：23个城市人口持续流出，收缩型城市楼市何去何从，会扩容吗？
随着大城市房价不断上涨，一些人把眼光抛向房价相对不高的三四线城市，想当然的认为这些地方是价值洼地，买买也不吃力，放上多年，说不定还能小发一笔。事实上，近段时间，一些地方“白菜价”房出现并不是今天才有，但可以透视出未来部分三四线城市楼市发展方向。这类城市称之为“收缩型”城市，其中资源型城市又是收缩型城市的主力军。
根据21世纪研究院梳理出来的23个人口持续流出城市看，以东三省居多，达17个，东、中、西部分别有2个、1个和3个，大都是以资源型城市为主。在产业转型缓慢，人口流失的大背景下，这些城市后续财政也难以管理和维持好城市公共基础设施，类似美国“铁锈地带”。当然，从现在看是23个城市，随着时间推移，在城市发展中不进则退，不排除会有更多城市加入进来，对于此类城市，我们除非购房自住，而不应持有重资产恋战。
第三大信号：购房选择品牌专一房企胜算大些，“跨界”经营风险越来越大。
这些年，随着房地产快速发展，从一些房企纷纷下调销售增长目标可以看出，未来销售面积增长空间不是很大，房地产已经进入“白银”时代，谋求以量到质的转变。一些房企开始谋求转型，在转型期开始多条腿走路，比如造造车、搞搞高科技、做做大健康等等，把很多心思分流到其他门当，时间越长，对主业影响越大。所以，对于这类房企的房子，我们在购买时多留一个心眼，如果合同约定的交付时间过长，或存在质量上的不确定性风险。
此外，还有一类房企搞房地产也属于“跨界”经营，此前根本就不是搞房地产，说不定是搞电器的，搞食品的，做制造的，看到房地产来钱快，也想进来分一杯羹。殊不知，隔行如隔山，在房地产开发销售领域并不是他们所擅长的。加之房地产开发需要大量资金，可不是搞其他行业小打小闹，如果遇到哪怕是一块地拿错，或者销售策略出现问题，都可以使企业资金链断裂，甚至破产。所以在购房时，我们要擦亮眼睛，避免买到这类可能烂尾跑路房企的房子。
第四大信号：未来5年，现50万现金不如换成100万房产？
实事求是的讲，未来5年购房，已经不是闭着眼就能买的时代。但随着收入增加，又担心手中的闲钱被超发货币稀释了。如果手上持有50万现金，到底要不要按揭贷款购买100万的房产呢？如果说对于自住我们无可选择的话，那么对于我们想以保值增值为目的的投资者来说，城市楼市分化是一个必然要面对的现实。正如前文所分析的那样，对于二线城市、强三线城市，如果手中有一定资金，又不影响家庭生活的话，购买房产持有，跑赢通胀的问题不大。但如果是在上面提到的收缩型城市里，即使有闲钱，也不建议再多买房，如果有机会，可以投到更有潜力的地方。
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