开店选址四大要素
同城搜铺网建议您：选址前，要想明白你的产品定位，消费人群是谁？
说到产品定位，就是对你销售的产品属性进行归类定位，锚准消费人群。
如：鸭脖、甜点、奶茶、花甲米线、串串等小吃之类的，这一类的产品属于休闲，年轻化人群。
我们的消费群体大多数是年轻人， 那么我们选店铺首选应该是商场周边，小吃街，步行街，学校附近。
如果是传统餐饮之类的，消费群体大多数为周边稳定住户或者上班族，那么选址就适合选在居民集中的小区中间街道住宅底商或商铺，商业区、街区、写字楼附近。
同城搜铺网总结出来有三个问号：卖什么？卖给谁？人在哪里？
明确回答了这三个问题，我们选址也就明晰了。
二、店铺分析:
同城搜铺网建议大家在考察店铺时，要做到三观察：
（一）观察人流经过店铺的频次，即人流量。餐饮一般是饭前节点去观察，如中午12点前后，晚上18点前后。
（二）观察左右隔壁店铺或整条街道的行业差异化。如果你做餐饮，我们知道，餐属于行业聚集化经营的行业。但是左右隔壁是搞五金水暖管，建材家居等就属于行业差异化太大，不适合开餐饮店；如果左右隔壁是生鲜水果，中小型超市、休闲娱乐等行业就可以互补引流。
（三）观察交通便利性：
1、选址十字路口或者三叉路口，店铺有两面临街，这是最理想的位置。这样的店铺，提高了受关注度，并且可以在双面都设门，让顾客更方便进入，就是我们常说的金角银边的金角双门面店，属于稀缺资源，遇见果断拿下！
2、店铺的门脸，要尽量朝向客源主流量来的方向，比朝向客流量去的方向要好。
3、在两面都是商铺的人行街区（街巷）临街店铺中，选择黄金分割点的位置最佳，比如在格局和面积相同的一排店铺中，不要选择最两头的店铺（便利店除外），也不要选择最中间的店铺，应该选择两头第二三个店至中间靠近一边位置的店。
4、门口为主干道大马路，双向四车道以上，中间有隔离带，过马路不便，距离交叉路口超过五十米以上，车流速度比较快且无法停车，门口人行道过宽（5米以上），或者过窄（2米以下），都会影响餐饮店的客源，交通便捷度低，不建议选。如果店铺背后有一定规模的居住群或者商业区，也可以弥补这个缺陷，可选。
5、门口为两车道或者不设黄实线的双向一车道、中间没有隔离带，车流行驶较慢，距离交叉路口在30米以内、门口人行道在3米以上，为较佳的位置，交通便捷度高，建议选。
6、公交车站台附近，是比较好的选择，可以针对乘坐公交来往的客源，设置一些快捷实惠的小吃类店。
7、商场商铺，电梯口的商铺未必好，顾客是来逛街的，总得逛逛吧，所以建议选择中间、拐角商铺，但不要选择死角。
8、小区底商，如果是靠小区内的人群消费，要选择人流主门附近，注意是人流量的主门，小区的正门未必是人流的主门，要观察分清。如果是既有小区内的消费人群又有街道人流，综合上述考虑。
9、商业街区/步行街，优选人流量来的方向和中央区域的商铺，人流去的方向可以做百货小件商品销售，小吃等。
同城搜铺网选址口诀
金角银边垃圾腰，死角店铺不能要。
天桥隔档与车道，挡财挡运挡客流。
门前最好平街面，店前高梯要减分。
人流不等于客流，旺街不等于旺铺。
低租金，高转让，咬咬牙，能经营，就是投入不轻松。
高租金，低转让，短租期次商圈，有风险，要可控。
商业区，耗多金，社区门店要中心。
阴阳街道要分清，西晒铺面要慎重。
同类品牌勒咽喉，商超负一不能行。
异形店铺谨慎选，社区店铺兼护理。
周边商住两形态，客户交叉为最宜。
店铺前世与今生，转手原因要较真。
店铺门头避遮掩，低于2.5米需谨慎。
店铺产权要明晰，签约确权见房东。
三、店面评价:
餐饮选址最重要的一点就是先找物业管理处明确这个铺子可不可以做餐饮，消防是否能通过，有无天然气和上下水。记得是物业不是房东，房东告诉你的未必准确，他是为了把商铺租出去。不然合同签了租金交了，甚至店铺都装修了，却发现有消防或其他资质（执照环保卫生等）通不过的”硬伤“，那就麻烦了，损失大了。
当我们找到商铺后，如何去评估这个商铺是否符合我们开店？
同城搜铺网建议从以下四个方面去考虑。
（一）店面显眼度，正常一个好的店面应该是从各个方向都能一眼看到，也就是我们俗称的金角。所以要注意店面门前的隔离带，绿化等遮挡物。
（二）到达便利，很容易就能到的位置，直接的路线就可以到达。比如，你的店是在路边，但是门前有个隔离带，必须走过50米外的路口绕过来，这样就是有阻碍的。
是否有阻碍？是否需要折返？路过是否可以停？这些都是考虑的要素。在非可直达的店址，很容易发生客群在寻找的途中，被其他店拦截。
（三）可用性，房屋性质是否属于商业用途，是否能办理营业执照？
有些商铺是住宅的一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方开店，随时都有会被停业的风险。比如，餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等，这些都有特别严格的规定。一定要有房产证，这是最基本的保证。尤其是二房东转让，往往坑很多。
在选用二房东的店时，一定要和房东沟通，确认合同和房产证，防止欺诈。
如果楼上有住宅楼一定要打电话去工商局，问清楚该店铺所在位置是否能办理餐饮营业执照。还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证，才是合法的。以及有没有租赁权，租期多久。
（四）一个店铺能做餐饮的基本条件规格要具备水电气 ，后厨是否可以安装排烟通道？面积根据经营业态选择。
四、店铺类型
临街店、 商场店、社区底商店优劣对比
同城搜铺网提醒：店铺类型不一样，优劣不同，经营业态不同，你可要琢磨明白了！
（一）临街店
如岔道路口、主干道边、辅干道边等区域。
优势：车流量大，人流量大。
劣势：（1）房租成本相对较高；（2）精准客户群比率较低；（3）到达便利性差；(4）视觉呈现度，如门头醒目程度、落地海报水牌可摆放性、叫卖声音等要求较高。
（二）商场店（店中店）
如万达广场、万象城、大悦城等商业综合体，店面多选在该区域负一层或4-6层。
优势：人流较多，且多以饮食、服饰鞋包、日用百货、娱乐为主。
劣势：（1）只能作为休闲类的大型餐饮，一般经营高价位餐饮，无法做便宜小吃；（2）与正餐/休闲类餐饮竞争，压力大；（3）房租较贵或营业提点过高，经营成本大。
（三）社区底商店
小区周边、菜市场周边等。
优势：经营成本低，区域人口密集，客户群体定位精准，更易培养回头客。
劣势：（1）目标客户多为固定人群，销量增幅不大；（2）以家常菜，便宜小吃，特色饮食为主；（3）努力提高自己的品质和服务，提高竞争力，揽住回头客。社区底商揽不住回头客必是死路一条。
五、商圈评价：
选址选的就是商圈，商圈决定了你的客源
（一）店铺如果选在商场，群体写字楼，步行街等地方，这类商圈人流量比较大，购买力强，品牌宣传力度高，但要注意的是它的房租成本高，而且产品的偏向性很大，在这里经营低价位的餐饮一般难存活。
（二）店铺如果选在常住人口密集度高的地方，如老城区，入住率高的商业住宅区，菜市场附近，这类商圈消费群体相对稳定，容易积累回头客，消费主题明显，店铺租金适中。需要注意的是对品牌的宣传有局限性，同行业比较多。
（三）店铺选在接近人口聚集的地方如公园，机关单位，火车站，汽车站等，这类商圈人流量大，对于品牌的宣传推广力度高，但是注意的是目标客户少，客源相对不是很稳定。
（四）店铺选在交通便利的地方如公交站，菜市场必经之路，大，中型学校附近，此类商圈人流量大，便于产品搭配，客源相对稳定，购买力也比较强，但是对品牌的宣传有一点的局限性。
同城搜铺网提醒您【注意事项】：
现在很多店铺楼上都有住宅楼，而目前中国对环保的管理力度越来越大，加上很多城市会参选全国文明城市创建，那么这一年对餐饮办证等影响也是很大，所以如果你选的店铺楼上有住宅，那么你在签租房合同之前一定要打电话去工商局或者自己跑一趟，把你选择的店铺位置（拍照）让工商局查一下是否可以办理餐饮类营业执照，很多人会有个误区，就是看到隔壁左右有餐饮店开业，误以为这个地方是可以做的，其实不然，因为政策年年在变，别人可能是以前办理的，历史问题，所以建议大家一定要打电话或者跑一趟，确认清楚在签合同。
六、签合同注意事项：
（一）产权明确，房屋产权，这个铺子到底能否正常租赁？
（产权归属是否明确？有无被抵押？被质押等事项）
（二）订金、定金（只要交钱千万记得留下书面收据或合同）
很多人在看了商铺之后，想租了，只是“想租了”，没有最后确定，但是又怕别人租了自己租不到了，这时就会预付一些钱给房东，这个钱我们俗称为订金。
那么很多人不知道，订金和定金在法律上是有很大区别的。
订金：就是租不租这个商铺不能100%地确定，还未签订合同，没有板上钉钉。
订金是预订所付的钱，是当事人的一种支付手段，只是单方行为，不具有明确的担保性质，这是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的钱作为担保的方式，具有一定的法律效力。
如果是承租人违约，是无权要求返还的。如果房东违约，把铺子租给别人了，不租给你了，租客是可以要求房东双倍返还的。
定金：定，就是合同已经签订了，板上钉钉了，对双方都有强制性的约束力，
定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在合同中，只要约定了定金条款，如果一方违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。
同城搜铺网提醒：订金与定金仅一字之差，但在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上具有一种预付款的性质，起不到担保债权的作用，合同如果写的是“订金”，一方违约的，订金只作为抵充房款，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，而不是双倍的返还。
（三）是否可以转租，转让
因为大多数房东（大多数是商场，商业街房东）会在合同里面规定租赁期满前，是不可以对外转让的。所以大家在签合同的时候一定要看清楚，是否可以转让。因为这个涉及日后承租人的自身利益。
同城搜铺网提醒：实体经营投资较大，经营不易，一定要争取在合同上面写清楚：可以转让/转租。
（四）租期内和续租的涨幅问题要明确
很多人在签租房合同时，可能是租三五年，但租金是按一年一付的，却没有明确第二年，第三年房租涨幅问题。
正常情况下，如果你第一年生意做得好，或者周边商圈做起来了，房东第一件事情就是涨房租，为了避免日后这些问题出现，大家在首次签合同的时候就要约定清楚逐年房租涨价涨幅的问题。
同城搜铺网建议您明确以下三个问题：
1、租期内，这三五年租金涨价涨幅问题要写清楚，千万别嫌麻烦。
2、这三五年的租期到了，要续租的涨价涨幅问题也写清楚。
3、因种种原因（在什么情况下？如大面积经营不景气，整体商圈低迷下行，疫情影响严重等原因，可以协商降租）要降房租了，怎么个降法写清楚。
开店选址四大要素
引导语：同在一家购物中心，为什么有的餐厅门庭若市人爆满，有的门前冷落车马稀?这是为什么呢?开店选址，需要知道哪些注意事项?
随着城市商业综合体的兴起，越来越多的餐饮品牌把商场店作为重要的经营战略。
然而，同在一家购物中心，为什么有的餐厅门庭若市人爆满，有的门前冷落车马稀?进驻商场的选址秘笈，你知道多少?古语有云“一步差三市”，你知道你差在哪吗?
下面是一位餐饮从业25年、50家店几乎全都开在全国的购物中心且几乎店店爆满、所有选址都由他亲自决策的餐饮老板，来分享他的实战选址攻略。
— 选址实战攻略 —
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16岁起就离开家乡，在餐饮行当里做过台前，干过幕后，管过五星级餐饮企业，经营过街边小吃店，两次创业两次失败，在“屡败屡战”中第三次创业逆袭。现在，“爆炸头+大墨镜+一身潮牌”几乎是他的出镜标配。
从2006年在购物中心开出首家餐饮店后一发不可收拾，坚持在城市最时尚的购物中心里，做一个年轻人喜欢吃、又酷又时尚的烤鱼品牌，揣着“让全世界人民吃上好烤鱼”的`梦想开出50家店。如今已有3个品牌，今年又签下20家店。
他就是彼酷哩烤全鱼创始人、千稻拉面创始人田学伟。他目前合作的购物中心名单阵容可谓豪华：既有全国性的万象城、万达、熙地港、新世界(专题阅读)，也有区域市场的佼佼者，比如国贸360广场、大上海城。每家店都生意火爆。
“我的经历几乎无法复制，操作模式更适用于我的品牌，但单就购物中心选址而言，我愿意把这些年的心得跟大家分享。”田学伟说。
第一步：选购物中心，优先选择全国性大品牌
△选址在购物中心比百货商场有更丰富的补充业态
在田学伟看来选择购物中心有几个原则：
1、傍大牌
优先选择全国性购物中心品牌，哪怕租金贵一些，哪怕暂时生意不好，一旦日营业额、平效等做得越来越好，品牌影响力也随之越来越高，很容易打通全国战略，跟随商场进入各个区域市场开店;
2、看硬件、补充业态
一方面是停车场、上下水等物业条件，一方面是要有电影院、服装、电玩、咖啡馆等丰富业态，这也是他选择购物中心而不是百货的原因;
3、商场物业方运营方是否专业和稳定
选择专业的购物中心和团队，说什么时候开业就什么时候开业，不会破坏开店计划，也不会造成不必要的组建团队和培训成本，更不会因商场延期等问题有损品牌形象。
第二步：选位置：根据顾客消费心理学
△商场顾客的消费行为有一定的规律性
田学伟有自己的鱼粉群，他几乎每天都在琢磨这些年轻人在想什么，还一度去学习顾客消费心理学。
在他看来，在购物中心选位置也有门道：在步行街的餐饮区，假如这条街每侧有十家餐饮店，优先选电梯上口右手边第三家或者第四家店。
因为从视觉学来说，大家的视线落点往往优先在右方，而且大家往往不会在经过第一个店时就进去，而逛到第七家时就不想往前走了，所以第三、第四家刚好。
第三步：评估，平效、人效、客流量，一个都不能少
最开始彼酷哩在购物中心选址都是朝着最好的位置谈，租金贵一点也可以接受。当品牌能开到10家以上，在行业里有两到三年的积累，能自带客流时，可以选择次核心商圈，或者是新兴购物中心中租金便宜位置还好的店，把省下来的钱给顾客发微信红包，玩场景互动，照样火爆。
第四步：控制选址周期，可快也可慢，但不要犹豫不决
田学伟最快的一次选址，是郑州锦艺城店，1个小时就完成了第一次看场到签下来。最慢的，是宁波店和郑州熙地港店，用了一年时间才决定。因为要衡量项目，衡量团队，衡量市场反应……
因为可利用面积小，他下面的团队都不看好锦艺城店，强烈要求不要定金也要退掉。但田学伟坚持，结果2个月17天回本，实际面积120㎡月营业额40万。彼酷哩新世界店，60㎡，6个人，愣是月营业额30万以上。
“好的店址第一批招商就要进，犹豫的大概半年后第二批招商再进，贵点也值得。选址第一要相信专业经验，第二靠直觉，要么很快选定，要么就特别慎重。一旦选定就对这个结果买单，不能总是犹豫不决，不然啥事也干不了。”田学伟这样总结。
— 选址要义 —
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问问自己：我是谁?
在内参君看来，“选址就是选顾客”，评估店址价值，最终要看能贡献多少你所需要的顾客，是否能满足餐厅运营的要求，给你带来满意的营业额和利润。
无论是有上百家分店的成熟品牌，还是仅有一两家店的初创餐厅，最核心的问题都是：明确自己的定位。
是正餐、中西快餐还是休闲餐饮?
是做主题餐厅、综合餐厅还是单品餐厅?
是做高端形象店?还是首次创业的标版店?
目标顾客群到底是商务精英、都市白领?还是社区居民?
搞清楚了这些，你才能知道该在什么样的地方开店，目标客群是否和该商圈里的客源吻合，在那里新开一家餐厅会不会受欢迎。
— 选址大忌 —
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以下6种情况，千万要慎选!
A 商圈、商场不成熟，客流少，未来前景不明，对于不能自带客流的新创品牌很危险;
B 一流品牌进了三流商圈，慢慢品牌也会沦落为三流;三流品牌进了一流商圈，很可能就进化为一流品牌;
C 购物中心租金高，客流量很大，但你所需要的有效客源很少。不要一味去人流量大的商场，要看跟品牌定位是否符合;
D 店铺产权混乱，或者店铺内部有法律纠纷，这种店址很可能会有麻烦;
E 商场运营方的经营管理能力太差，导致招商招不上来，或者商场经营不善;
F 商圈或主力店未来可能会发生巨大变化。例如商圈整体拆迁改造，主要道路改建，人流大幅减少。
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