Question

如果买二手房要怎样购买才能不吃亏

Answer 1

Answer 2

房比三家！

Answer 3

真正懂行的人是不会放过好的二手房的，买二手房怎么才能不吃亏呢

Answer 4

购买二手房五大注意事项
买房对于一个家庭来说是一件大事，有的人是购买首套自住房，有的是为了改善居住条件，也有的是投资，不管什么目的都需要谨慎抉择。市房地产市场交易管理中心日前对二手房交易流程及交易风险进行了特别提示，最近我们又整理了购买二手房过程中应注意的事项，希望对购房者会有一些帮助：
一、“阴阳合同”规避税费不可取
在二手房交易中，常见的“阴阳合同”主要有两种：一种是在对外合同中约定低于房屋实际价值用于房产交易，以达到少缴纳国家法定税费的目的;另一种是在对外合同中约定高于房屋实际价值，向银行申请更多的按揭贷款，解决首付资金不足的问题。近期，深圳、东莞等城市出台了有关建立二手房交易信息互通查询机制规范购房融资的规定，二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、计税评估价将“三价合一”，确保三个价格不再各自为战，从根本上杜绝“阴阳合同”。“阴阳合同”从表面上看似有益交易双方，但实际上对交易双方的风险都比较大。对于卖房者来说，要防止买方只按照“阳合同”签订的价格付款，或事后据“阳合同”追讨所谓多付价款。实践中，一旦产生纠纷，鉴于“阴阳合同”的行为严重违反了税收管理规定，有关部门查实后，会根据性质、后果给予罚款，拘留等行政处罚，如果偷税数额较大，则可能构成犯罪。“阴阳合同”在南京早已经行不通，目前南京这三个价格基本是一致的，一般银行只要评估价与备案价相差不大，就会选择交易备案价作为银行的评估价，如果价格过高，则银行就会退回申请，如果备案价低了，税务部门会按照评估价来征税。
二、莫轻信卖房人对入学资格的口头承诺
为了让孩子能够上重点校，很多家长不惜重金购买“学区房”，建议购买学区房的买房人，一定要提前向相关部门核实落户入学、学区划分等政策。买方要特别注意，除了卖方自己的户口要迁出之外，是否还有其他人的户口在该房屋内、入学指标是否使用，即使房屋在学区范围内，但如果孩子户口无法迁入、入学指标已使用，也会影响孩子上学。建议买卖双方在合同中书面约定户口迁移的时间及违约责任，切莫轻信卖房人对入学资格问题作出的口头承诺。

三、经济适用房取得权证5年后才能交易

《江苏省经济适用住房管理实施细则》规定：经济适用住房在取得房屋所有权证、国有土地使用证5年后，方可上市出售，按房屋市场评估价作为转让基价减去原购买房屋价款的差额缴纳50%收益金，个人在未向政府补缴收益前，不得私下转让所购经济适用房。购买的经济适用房取得权证不满5年，经济适用房申购人与其他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再进行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，主管部门不予上市交易。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，相关部门将不予登记。
四、慎选在租房屋
不少二手房在出售时是处于出租状态的，根据买卖不破租赁的法律规定，如果房屋出售时存在出租行为，出售后不影响原租赁合同的效力。如果承租人提出继续租赁的要求是合法的，购房人无权要求承租人限期搬离。另外，需要提醒的是，虽然有的时候房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权，但是为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
五、卖房人不配合办理过户怎么办
在二手房交易过程中，如卖房人不履行过户登记义务，则购房人有权提出诉讼，要求卖房人协助办理过户手续，并承担相应赔偿责任。法院判决后，可以通过法院强制执行实现更名过户。如因卖房人原因，无法办理过户登记，导致购房合同目的不能实现的，则购房人有权解除合同，并要求卖房人按照合同约定或依照法律规定承担违约责任。

Answer 5

二手房交易十大注意事项：
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑