买新房签认购书时需要注意哪些方面
2017-12-04 · 连接每个家的故事
链家
需要注意的事项包括：签认购书时，需要注意开发商的信息是否准确；有没有“预售/销售许可证”的证书编码；房屋基本信息包括楼层、朝向、户型、房价等要约定清楚；定金缴纳的时间、金额及违约处理办法要与开发商进行约定；还要注意将开发商对你的承诺写进认购书中。
一、什么是认购书？
认购书全称为《商品房认购书》，是购房者与开发商对交易房屋有关事宜的初步确认。在没有签订《商品房买卖合同》前，是解决买房相关事项的条款，具有一定的法律效力。
二、认购书包含哪些内容？
一般情况下，认购书一般包括以下基本条款：当事人双方基本情况、房屋基本情况、开发商销售资质、价款和付款方式、定金相关协议。
1.当事人双方基本情况
卖方，即开发商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话；买方，即购房者名称、姓名、地址、电话、身份证件种类。2.房屋的基本情况
包括楼盘地址、认购房屋的楼号、楼栋号、房间号、朝向、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。3.开发商销售资质
认购书中应当有房屋的属性（期房或现房），开发商的预售/销售许可证编号，土地使用证号等内容。4.价款与付款方式
认购书中，这一部分占据了比较大的篇幅，内容包括房子单价、计价面积类型、总房款、付款方式（全款、分期、贷款或其他方式）。5.定金
在认购书中约定定金的金额、付款时间、违约责任、违约处理办法、签订合同的日期等。
三、签认购书注意啥？
签订认购书，需要注意认购书中的内容不要写错，尤其是关乎信息类的内容。房子的基本情况要保证0差错，如果出现差错，或导致买房纠纷。1.当事人双方基本情况别写错
(1)在填写卖方的信息时，要注意看“出卖人”位置填写的是不是开发商的公司名全称。如果开发商委托第三方房产中介公司代为销售，那么应该在认购书中写明代理关系。
认购书内容详解
开发商公司名称注意不要写错
(2)填写购房者本人相关信息时，要注意“认购人”写自己的名字，通讯地址填写身份证上的户籍地址。如果不是本人签订认购书，需要填写代理人的相关信息。如果是公司或组织买房，认购人写公司全称。
认购书内容详解
如若是公司买房，“认购人”需写公司名称
2.房屋的基本情况要写清
在签订认购书时，自己认购的房子基本情况，要在认购书中要写清楚。一般情况下，“第二条”预售/销售许可证的证书号码是开发商提供的。如果签订时是空白的，这时你要警惕了，没有预售/销售许可证的房子，卖出去也是不合法的，如果开发商到办理产权变更之日时，还拿不到相关证件，也是没有办法办理房屋产权所有证。
认购书内容详解
房屋基本情况要具体到朝向
实际上，只要认购书具备合同主要条款并生效后，在与正式合同没有冲突的情况下，他可以做主合同的补充。3.价款与付款方式约定清楚
房屋单价约定要写清楚，注意不能使用“特价、均价”等比较模糊的词语。付款方式及首付款的支付金额都要写清楚，不要出现差错。
认购书内容详解
交纳首付款的比例，需要格外注意
4.定金违约要约定
约定清楚交定金的时间、定金金额（缴纳定金的比例一定不要超过总房款的20%），违约后对定金的处理办法。
认购书内容详解
认购书中有关定金的约定，要看清楚
5.开发商承诺要写进认购书
在看房时，销售人员或开发商承诺的赠送面积、保留房源等，都要写进认购书中。包括承诺不兑现，违约如何处理等，都要作出明确的规定。实际操作中，要将承诺写进认购书，还需与开发商进行交涉。
认购书内容详解
要把开发商的承诺落实到认购书中
签订认购书时，还要琢磨一下认购书中的条款是否平等，如果有不对等的条款，可以直接向开发商提出异议。可以请专业的律师把关，避免不必要的纠纷。
资料来源：北京市住房和城乡建设委员会
该内容仅在北京使用
认购书简单含义：
简单来讲，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。shzyqiyu88
这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。
一、商品房认购书包含的内容
1、认购物业；
2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；
4、认购条件，包括认购书的注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。
二、签订认购书注意事项
1、规避受牵制条款
如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。比如前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。
但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。
2、不使用模糊概念
在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”、“优惠价”、“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。
3、卖方答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书
例如此价格保留10天或此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是卖方的单方承诺，如果没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务。
4、注意认购协议书中权利义务的对等性
合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务都不能过多也不能过少。
目前多数的认购书都是卖方提供格式合同，对购房者的限制较多，而卖方则基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制卖方行为的条款。
5、购房者不要与对方约定预付款或认购金予以“没收”“不予退还”等条款
这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，这里有个圈套，购房者只要没有与卖方 签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，对方就要没收认购金，不予退还。
许多开发商为了尽快收集资金，显示自己房屋售出成绩，常用的办法就是与潜在的购房者签订认购书的同时收取一定数额的定金。那么签订商品房认购书要注意哪些事项呢？
一、签订商品房认购书要把握好时间
鉴于商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立的有效合同，故认购书只要在开发商取得建设工程规划许可证和施工许可证后就可以签订，或者认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。
二、在未取得商品房预售许可证之前，慎重与房地产开发企业签订商品房认购书
即使房地产开发企业未取得商品房预售许可证前与你签订了《商品房认购书》等预约合同，只要符合《合同法》第52条的规定，均为有效。因此，你在签订商品房认购书是一定要慎重，仔细阅读每一条款。
三、避免违反认购书中的约定和合法规避承担民事责任
认购书确定了先合同义务，故违反认购书应承担缔约过失责任。当事人签订商品房认购书后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商最终无法签订正式合同的，因不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将收取定金返还给买受人。
如因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立的情形，适用定金罚则；如当事人双方在合同磋商过程中存在过错，导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将收取定金返还给买受人。
四、定金非订金，交付定金需谨慎
保证金、押金或者订金与定金并不完全等同，判断是否为定金仍应以当事人的约定是否有定金的性质为依据。
判断所付款项是否为定金的基本方法是：
第一，合同中关于所付款项的文字表述是否为定金，若是，则为定金；
第二，若合同中关于所付款项的文字表述为“留置金、担保金、订金、订约金、押金或保证金等，则应根据合同中关于该款项的具体进一步判断，若其中有“无权要求返还或双倍返还”的约定，则可以视为定金。
五、违约条款要约定好
违约条款约定好，限制好房地产开发商恶意违约，及时主张赔偿双倍返还定金之外的其他损失（预期利益损失）。
如果预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；如果预约协议中没有约定定金条款，或有证据证明定金处罚数额明显低于买受人所受实际损失的，出卖人应当赔偿买受人所受到的实际损失。
如守约方所受的实际损失明显高于定金处罚数额的，守约方对此主张承担举证责任。
六、严防房地产开发商利用格式合同中含有单方权利约定条款，逃避法定义务和责任
应当按照公平、诚信、提请注意和合理解释的原则对具体问题具体分析，如果格式合同出现的商品房认购书中单方权利约定的条款，加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，该认购书应为无效，否则应当认定有效。
（以上回答发布于2017-11-13，当前相关购房政策请以实际为准）
- 官方电话
-
官方服务
- 官方网站
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本情况；
（三）商品房销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
