Question

万达的商业模式有什么独到之处？

Answer 1

万达在商业地产的杀手锏核心就是订单式地产，万达凭借订单式迅速在全国滚动开疆扩土。一时之间，订单式地产风起云涌，邯郸学步者众。但最后几乎全都铩羽而归，也包括万达。订单地就是地产商和品牌商家签订联合拓展协议，是个一荣俱荣一损俱损的模式。万达走到哪里，这些品牌（最初全是跨国品牌）跟到哪里开店。像后来华润系、凯德系、中粮系、深国投系都有订单地产的影子。也就是所谓的成熟商业地产模式的滚动复制。
这种模式在早期可谓是必胜的大绝杀。但是随着商业的发展，背后的问题愈演愈烈。直接导致的后果就是招商愈来愈难。商业的同质化日趋加重，很多品牌在最后直接表示不再跟风了。因为他们不能做到或承受一个城市有自己的十几二十几家店，这在商业辐射上和品牌经营上是行不通的。但是这些品牌属于物业租售去化率小的品牌，换句话说，这些品牌吃不了多少面积。在商业地产中真正快速去化商业的是主力店，是影院、百货、旗舰店、专业店这些巨无霸商户。主力店在拓展的时候，拓展成本高，所以态度比较审慎，考察周期长。在万达神速迈步的影子中，他们是不会跟着跑的。
但是万达也有自己的过河梯，万达相继成立了院线、百货、Ktv这些去化度极高的吃货。为了弥补在家电行业的软肋，2005年6月万达与国美签订了排他协议，联手拓展家电线下市场。
以售养租的秘密
万达高速扩张的最大的瓶颈应该就是资金瓶颈，购物中心的回报周期长，回报率低，迅速拓展的风险也太大。万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和新物业中长期抵押贷款等。
综合体中，住宅和写字楼部分快速去化带来的资金流。一方面是环节现金流的压力，另一方面是提高回报率。这一切都建立在万达最初的品牌成功上。现如今万达俨然已经是资本帝国。拥有自己的信托产品和私募渠道。钱似乎并不是问题了？
18个月造城的神话？
从拿地，到开业，18个月的凭空造城都有哪些因素的促成呢？
政府，不看政府脸色的企业一定做不好生意（中国语录）。政府需要什么？换句话说，当政者需要什么？政绩、可观的财政收益等等等等等等等等等（自行脑补）。所以我们看万达模式都满足哪些条件。
a) 项目大，拿地转让费可观。
b) 提供大批的就业岗位，这是真的，一个成功的商业项目最少要解决数以万计的人就业问题。注意，我没夸张。
c) 城市基建的快速更新和商业的繁荣。（插播一个秘闻：在四线城市，如果招商招来沃尔玛、家乐福等，政府返还转让的50%左右。我记得某个项目传闻是1.2亿。）
d) 有个万达，城市又多了一张名片。虽然可乐，这确实真的。城市形象真的。。。。君不见亮化工程全国推广吗？
e) 从长远收益来看，大体量的项目会带动周边商业的发展和成熟。比如说，万达边上那块地，原来最初值200W/亩.但是万达开业后，政府说，现在不是这个价了。值500W了。同时商业的发展长期带来的税收和复利收益也是很可观的。
f) 这一切全都要在任期内完成，这一句话就是所有的秘密。

Answer 2

万达商业模式的特点主要在其三个方面的创新，分别为：价值主张的创新，运营体系的创新和盈利模式的创新。

万达商业模式的特点之一为其价值主张的创新，主要表现为：

（1）  万达在经历了十多年各个行业的探索之后，针对消费升级的趋势，最终确定了商业地产，向消费者提供整合了零售，居住、娱乐、等城市功能齐备的符合居住的城市综合体。

（2）  通过签订联合协议和技术对接，确保开发的商业地产符合商户的诉求。

万达商业模式特点之二为运营体系的创新。表现为：

（1）  业务一体化：就是将商业地产的投资、建设运营，由万达全部完成。这个模式的优势，并非赚三个环节的钱，因为，如果你在三个环节都属于规模小，角色不重要的参与者，那么也不可能获取超额利润。

万达业务的一体化实际上实现了：

a. 将客户的需求贯穿到产业链中，让产业链中的所有环节都围绕用户的所有需求，从而明确企业自身的定位。

b. 产业链的三个环节可以产生资金融通、需求确定性、范围经济性，等协同效应。c. 一体化能够让万达在地产高速发展期获得充分的行业红利，

（2）  万达建立了运营导向中央集权式的管控体系，体现在战略、投融资、招商、规划、运营等方面高度集权。并且构建了将城市节点、业务系统节点、商场楼盘节点纳入的集团信息网络，确保了中央集权体系的效率。

万达的商业模式特点之三为盈利模式创新，表现为：

（1）  产业一体化使万达在商业地产高速发展期获得多样的盈利来源。

（2）  通过先租后建大大降低了资金成本，并确保了建成后的承租率，降低了风险。万达的商业模式的成功之处在于将上述三方面创新形成了商业模式闭环，以产业一体化和高效的集团管控为核心，将价值主张和盈利模式的效用充分发挥，从而建立了一个以商业地产为核心的商业帝国。

Answer 3

非市中心，老百姓喜欢。

Answer 4

万达创造了万达广场就是城市中心的奇迹和一个独特的商业模式