Question

[有追加]没有预售房许可证《购房意向书》是否有法律效力?

我和一个没有预售房许可证地产商以《购房意向书》形式购买了一套未建商品房
交纳两万定金和首付房款 并没有办理贷款
合同里注明如果我反悔定金和房款分文不退
如果我不想买了，我能退回这笔钱吗？

他因为“以同购房人签订购房意向书的形式收取购房款”依据“未取得商品房销售许可证的，不得以任何形式销售商品房。”的规定曾被处罚。
具体如下：
（http://www2.tjfdc.gov.cn/Lists/List1/DispForm.aspx?ID=2806）
这条法律对我退款起作用吗？是否能使合同失效？
定金加房款属于变相售房，还直只有房款违法，定金合法？
如果打官司 是不是连定金带房款都能取回?有利息吗?
是必须请律师吗?请律师大概要花多少钱?上诉费用呢?
谢谢

Answer 1

该法律当然有效力，该意向书违反了法律规定属无效。主合同无效，作为定金条款的从合同也就相应无效。可以退还。最好在对方取得预售许可之前起诉。

补充：
应一并退还并支付利息。如你对法律不太精通建议你委托律师。各地律师收费标准不一，与委托的律师协商。诉讼费为：1万元部分的50元，1-10万部分的2.5%，10-20万元部分的2%.

Answer 2

没有预售房许可证《购房意向书》没有法律效力。

• 建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

• 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。