我新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？
很多人因为第一次买房而忽视了公摊、得房率、容积率，最后买房后才发现公摊好高而后悔不已。对于公摊高的小区，售楼员是不会主动提及的，扬长避短才利于成交嘛！
现在有朋友在问：新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？这个怎么说呢，如五证齐全合法销售，肯定合理，但对于消费者来说高达29%的公摊小区并不合适购买。
得房率高那公摊就低，得房率低那公摊就高，所以139平米的房子实际使用面积99平米，是公摊太高了，全国大多数小区公摊在20%左右，20%是算是比较正常的公摊，而高达29%的公摊肯定是不划算的，不过有的小区得房率就很高，如我买的一小区就能达到90~100%得房率，这里面是有技巧的，下面会解释，我们先来搞清楚什么是公摊、得房率、容积率？
1、公摊包括哪些？
公摊即公摊面积，是分摊的共有建筑面积的简称，公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配电室、阅读室、值班室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房。
2、什么是得房率？
得房率和我们的生活息息相关，是买房的一个重要指标，得房率就是可以让业主自由支配使用的面积，也就是套内使用面积和买房合同上的建筑面积之比。如139平米的建筑面积，套内使用面积为99平米，99/139=0.71，即71%的得房率。
得房率太低，对于买房者来说肯定是不实惠的，住宅来说80%左右得房率是正常的，商业体来说达到55%得房率也是正常的。
3、什么是容积率？
容积率也是买房的一个重要指标，容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，容积率低说明居住体验感越好，容积率越高，业主的舒适度也就越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
像独立别墅的容积率为0.2~0.5，联排别墅为0.4~0.7，6层以下多层住宅为0.8~1.2，而高层容积率大多为1.5~3.5之间，一些超高层容积率甚至高达5，个人建议买高层，不要买容积率超过3的小区，我的两套房子，一套容积率3，一套容积率1.8。
【提醒】：楼盘的容积率，在网上的一些房产网站上都能查看到。
买房高得房率技巧分享正常来说得房率高的话，公共的面积就会越少，这样会影响到楼道的宽度以及电梯大厅的舒适程度，还有电梯数量和楼梯间的数量，但实际上大多得房率高的小区，并不是通过压缩公共面积来得到的，而是开发商取巧“偷面积”，得到的一些赠送面积，我们买房就需要关注这些点。
像我家新房2梯4户，建筑108平米，而实际使用面积有99平，得房率有近92%，而我朋友跟我一个小区，他晚一年买的楼王2梯3户，建筑125平，实际使用面积有125平，得房率100%，那怎么会有这么高的得房率呢？
1、入户花园赠送一半面积
现在不少小区户型都会在入户玄关位置设置一个入户花园，而这个入户花园如果是没有封窗的，这样就只算一半的面积，如我家新房入户花园3.3*2米长宽且没有封窗，等于送了3.3平米使用面积。
2、空中花园赠送一增面积
空中花园这是绝对的“偷面积”，正常房间是有窗户的，而把一个房间不封窗，就可以取名为空中花园，如我家3房2厅，其中有一个2.6*3.3米长宽的房间是没有窗户的，只需自己封窗户就可以了，这样就又赠送了4.29平米的面积。
3、设备平台面积全赠送
如果你多逛几个楼盘，相信一定会遇到样板房中的设备平台改成的房间，大多改为书房了，这可是全赠送面积，很多3房变4房，4房变5房，就是这么来的，如下图中的书房就是设备平台改的。
4、阳台只算一半面积
阳台只算一半的面积，这个我想买房的人这点都比较清楚，这里就不多做解释了。
5、飘窗面积全赠送
飘窗面积也是全赠送面积的，有些人认为是只赠送一半的面积，这个理解是错误的，不过飘窗分为真飘窗和假飘窗，真飘窗即外凸的窗户，是不可以砸掉的，而假飘窗是与外墙平齐，飘窗两边是实墙的，这种假飘窗大多都可以砸掉来增大室内空间。
6、阁楼为全赠送面积
如我另一套房子坡屋顶结构，层高最高处有5米，阁楼做成了2个房间，等于多出了20个平米的空间，关键还不算面积。
结语新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，只是五证齐全，肯定是合量的，但对于业主来说实际上是买亏了的，所以买房需要提前做功课才不至于后悔。
买房一定要关注公摊、得房率、容积率，你问销售员他们会告诉你的，并且如果他们有赠送的面积，你不问他们也会主动告诉你的，毕竟这是卖点，赠送的当然“香”了，总之买房得多看看赠送面积，实际得房率高的小区才买的才划算，一家人才住的才舒服，你觉得呢？
139平米的房子，室内丈量99平米，这个在当代基本是合理的（虽然未必合情）
简单说，目前购买房子，所谓的面积参数分为三种。
第一种是建筑面积。建筑面积是房本上写的面积，也是一般中介给你报的面积。这个建筑面积，实际上是把公摊（电梯、楼道甚至小区等）给算了进去，是远远高于你房屋真实使用面积的。据说，建筑面积这个说法，这是大资本家李家城发明的。不知道真假。一般老房子公摊比较小（因为没有电梯和小区），新房子公摊比较大。
第二种是使用面积或者套内面积，就是你这个房屋真实地占据多少面积。一般等于建筑面积减去公摊面积。通常说的“得房率”，就是指套内面积除以建筑面积。
第三种是地毯面积，就是丈量你每个房间面积的累计和，或者通俗说就是把房间全铺上地毯的面积。地毯面积相比套内面积，主要是减少了墙壁所占的面积，相差不太大。
按你说的情况，就是建筑面积139平米，地毯面积99平米。这个说实话，对现代房屋算不错的了。通常套内面积的得房率能有75%算差不多了。你139平米按75%算就是104平米，再减去墙的面积5平米（别觉得高，墙厚按20厘米算，也就是25米的墙而已），差多了。
使用面积+公摊面积=建筑面积。
根据《商品房销售管理办法》的规定，为整栋楼服务的楼梯、电梯、消防通道、设备管道井、垃圾通道、公共门厅等，都作为公摊面积销售给业主。还有分割墙和外墙的面积，也都算是公摊面积。
按照业内标准，7层楼以下，公摊面积是7%--12%；7--11层，公摊面积是10%--16%；18--25层，公摊面积是25%；25层往上，公摊面积是30%。
但是，也并不是所以的公共设施都要计入公摊面积。比如独立使用的车库、地下室、为公共服务的警卫室、管理用的房间等。
结论：高层建筑，139平米的住宅，实际使用面积99平米，公摊面积占28.8%，属于基本正常。
如果是低于18层的普通小高层或者多层住宅，公摊面积达到28.8%，那就是超标了。
建筑面积139平方米，套内使用面积99平方米，可以计算出，公摊率14%，公摊面积的大小，以及是否处于合理区间？主要取决于三个核心因素；
房屋户型图
商业性质房产类的公摊面积，基本范围在，30%至70%不等，当然，这里包括了办公室，写字楼，商场购物中心以及城市综合体，等等类型的建筑。由于房产属性的特点，需要严格按照相关消防的规范标准要求，所以说公共区域的公摊面积，以及规范的范围，最后实际能使用的面积较小，但为了保证商业的可持续和使用性，以及商场内部的人流量，确保空间的畅通性，所以说，严格按照商业的相关标准设计规范。
楼盘
如果购买的房产为普通类住宅，但均属于带电梯的房产，无论是小高层，高层还是超高层，公摊面积的范围，从百分之16到25%不等。
售楼部
普通的居民小区，包括多层以及步行楼梯的老旧小房子，公摊率相对较低，基本在百分之9到13%不等，由于没有电梯以及更多的公共用房等，占用实际的公共使用空间，所以公摊面积相对较小。
居民区
那么房屋的公摊面积主要包括了，电梯井，步行安全通道，楼层的公共走廊，水电网等管道井，单元的入户大厅，消防专用通道，配电室，值班室，物业办公用房以及公共用房。
房屋室内结构
而且物业费的收费标准，除房屋内部的使用面积，仍然计算在公摊面积在内。所以近几年，业主对公摊面积的意见很大，而且呼声非常高，建议取消房屋公摊面积，所有费用将按照房屋内部可使用面积，计算的依据来收取，但落实起来太难了。
根据你所购买的房屋，计算的结果，公摊率不到15%，公摊面积处于合理区间；房屋内部的使用率也非常高，在一定程度上，减少了公摊面积大，公摊率高所带来的空间浪费。
房屋建筑面积=套内面积+公摊面积
我们先不看你的房子实际丈量室内面积(套内面积)99平米是否合理，我们先看看公摊面积包括什么?国家对于公摊面积所占比例有什么具体规定?
一、公摊面积包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共的门厅和过道、地下室、警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房(水泵房、热交换站、配电室)和管理用房(物业楼)的建筑面积。(这只是咱们通俗易懂的基础内容，其实公摊面积的计算还包含许多专业的内容，咱们就只说咱能听懂的内容。)
二、国家对于公摊面积的具体规定：
1、多层住房(7层以下)的公摊率在7%--12%之间。
虽然理论上公摊面积不高，但是按照规定6层及以上的住宅需要加装电梯，随之而来公摊面积就要增加，公摊面积实际在13%--18%。
2、小高层住房(7--11层)的公摊率在10%--16%之间。
3、高层住房(12-33层)的公摊率在14%--24%之间。
4、别墅的公摊率在1%--8%之间
其实我国对于公摊面积的规定还是相当的详细具体的，我只是简单的跟大家分享一下。
这两年房价普遍较高，我们拿100平的房子来举例，假设房屋单价是2万一平，公摊面积在20%，一套房子有40万元花在了公摊面积上，所以近两年对于取消公摊面积的呼声越来越高。具体能不能取消公摊面积，取消公摊面积会不会导致房屋单价继续上涨，咱们需要拭目以待。其实你想想羊毛出在羊身上，开发商总要想办法把自己想收的费用变相收回来的。
公摊面积如果过大，购房者得房率低，觉得不合适。
但是公摊面积实际上对我们的居住的舒适度有很大的影响，我举个简单的例子，如果为了减少公摊面积，将楼房门厅以及过道的面积尽可能的缩小，整个小区看起来就显得特别小气，不美观。
我们再来说说你测量的99平米的室内面积。我们购买房屋时的面积是包含了公摊面积的。
房屋的建筑面积=套内面积+公摊面积
所以你所测量出来的99平米是你这套房子的套内面积，计算出来公摊率为：(139-99)/139=29%您也没有说明你的房屋属于多层、小高层还是高层建筑，所以我们没办法跟您说是否合理。
我曾经在房地产开发公司工作过几年，我来分享一个案例：一栋一梯两户的电梯洋房(总高6层)建筑面积160平米，在进行室内地面浇筑时我们通过用料计算出室内面积(套内面积)为118平米。而图纸中标注的房屋的公摊面积在15%左右具体为什么会有这么大的差别，咱也不是专业的，就想不明白了。
关于房子公摊面积，国家有统一标准，楼主没有讲清楚你购买的房子是多少层？所以就不能直接判断你的房子公摊面积是否合理，根据你说的结果，猜测应该是高层房子，不然室内面积不会那么少。
国家国定高层的房子公摊面积是14%~24%，这是商品房比较高的公摊面积，按照这个计算，你的实得面积应该按照最高算是：28.7%其实你的额公摊面积是在国家规定的百分比之外，公摊面积才占28.7%，如果你认为公摊面积有疑问，可以找当地住建局部门咨询或者看图纸说明书。
如果不是我理解的测量的问题，那你在这里“实际丈量室内面积”就是指的是这套房的套内面积，而和你买的建筑面积139平米有40平米的差距，这差距就是指公摊面积。
这里的公摊面积在29%，是不是有点大呢？
根据一般规律来看，7层以下的住宅公摊率在8%～12%，7～11层高的小高层住宅公摊率在16%～22%；而33层高的高层住宅公摊率在18%～30%，由此可见，你的住宅公摊率在29%，符合这一规律要求，这相差40平米是合理的公摊面积。
为什么公摊率不一样呢？在高层住宅当中，如果是小户型住宅，公摊面积一般就小一点；如果是大户型住宅，由于需要体现住宅的豪华性、舒适性，就比小户型住宅的过道要宽一点，入户大堂要气派些，电梯的空间要大一些，楼道也要宽阔一些，这样公摊面积就比较大了。
很多人不注意得房率，而导致买的房子巨亏，毕竟都是真金白银买的，想想都肉疼，我16年买过2套房，也陪朋友买过几套房，今年也看过好多样板房，我来说说我的经验，希望对大家有所帮助。
