Question

民法的一道题。求教。。

吴某和张某共有一套房屋，所有权在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和张某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是未办理所有权变更登记。3月1日，李某将房屋卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50W元房款，并且入住，但并未登记。4月1日，吴某就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋属于吴某后，支付了50W价款，并且于5月10日办理了所有权变更手续。（11-3-55）
是这样一道题，最后的房屋归了王某，①但是这是个吴某的无权代理行为，张某可以否认吗？ ②否认了房屋归属李某吗？ ③如果过了1个月的催告期，就自动视为否认了，这样房屋怎么办？ ④ 如果最后房屋归了吴某，那么张某的钱不就白花了吗，他应该怎么办，起诉谁？ ⑤ 吴某应该也算是不当得利吧？
问题有点多，刚刚学习民法，不太理解，求赐教。

Answer 1

您的问题，我看不太懂：
（1）张某为什么要否认，房屋的所有权并不是张某的。
（2）张某否不否认，不影响房屋归属李某的事实，因为那是法院判给李某的。
（3）不存在催告问题。
（4） 如果最后房屋归了吴某，张某可以向李某追究合同责任。
（5）吴某属于善意取得，并非不当得利。

本题是2011年国家司法考试卷三第55题的真题，现将标准答案附在下面，您自己体会一下吧：

《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立.变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据该规定，基于法院的生效判决产生的不动产所有权变动，自判决书生效时发生物权变动，物权变动的发生不以过户登记为生效要件。需注意：《物权法》第28条规定的生效判决书仅限于形成判决(行使形成权产生的判决)，而不包括给付判决。离婚请求权属于形成权，准予离婚的生效判决书就是形成判决。故2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有时，李某就取得了该房屋的所有权，李某与吴某对房屋的共有权消灭。

《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”李某虽于2月1日即依照生效的判决取得了房屋的所有权，但未进行宣示登记(登记到自己的名下)，李某对房屋并无处分权，所以李某于3月1日将该房屋出卖给张某时，不发生物权变动的效力，张某不能取得房屋的所有权，此时房屋的所有权仍归李某所有。

4月1日吴某将房屋出卖给不知情的王某，并于5月10日给王某办理的过户登记，根据《物权法》第106条的规定，王某符合善意取得房屋所有权的构成要件，王某自5月10日善意取得该房屋的所有权，李某对房屋的所有权同时消灭。

希望我的回答可以使您满意。