Question

买二手房应注意什么细节

比如说是不是问题房，卖方或不是本房主？房产证或是假的？卖方和房产局有关系弄个假证给我？等。。。。。这些有可能吗？以上打？的我都想知道的，还要注意那几点受骗的呢？谢，回答好的加分

Answer 1

1.房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2.房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3.交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5.市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7.单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8.物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10.合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

Answer 2

买二手房时，应注意以下细节：
1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；
6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；
7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。

Answer 3

　　许多购房者在购买二手房时，为省时省力，都会通过中介机构来查找房源，进而委托其代理购房。由于房地产交易中介市场鱼龙混杂，许多不法中介采取各种手段欺骗购房者，例如，有的中介为促成交易，故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵，有的在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞，故意不明确使用面积、建筑面积、以及建筑面积是否包含了公用面积，从而给购房者设下陷阱，使购房者蒙受巨大损失。张律师提醒，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

　　全面审查最重要环节

　　全面审查是购买二手房最重要的环节之一。张律师说，所谓全面审查，主要包括以下几个方面：

　　1．对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿，查验卖房人与产权人是否为同一人，如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书；

　　2．对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明，包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”，购房者在审查上述证件时，必须查验原件，必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。

　　3．对房屋其他上市交易资格的审查。

　　（1）如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；

　　（2）如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；

　　（3）如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；

　　（4）如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售；

　　（5）如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书；

　　（6）如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

　　4．对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

　　关键性承诺应体现在合同当中

　　除了全面审查之外，交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续，在这一环节，律师会告诉购房者需要准备哪些证件。最后，购房后应及时办理过户手续，以避免节外生枝。

Answer 4

你好！以上提的问题一种办法可以避免,到银行办理《二手房交易资金监管》。看考察资料。 1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意

（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人

首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。

以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。

传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易

交易费用 流程 交易费用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费
●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费
●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理

Answer 5

您好。
1.原则：只选对的 不选贵的
对于大多数“刚需族”而言，虽然买房是“无法改变的事实”，但“刚需族”的普遍经济实力确实是略逊一筹。以销售均价在3200元/平方米的楼盘为例，购买一套面积90平方米以内的户型，总价在28.8万元左右，首付基本8万元就够了。“刚需族”在选房时应把握一个原则，就是只选对的，不选贵的。
另外，对于首次置业的购房者，尤其是购买面积在90平米以下的普通住宅，政策依然提供了较大的优惠。按规定还能享受到首付两成和贷款七折的待遇。相较二套及以上购房者不仅首付成数低，还能省下一部分贷款成本。所以，陈先生觉得，对于经济水平一般的“刚需族”而言，总价低的中小户型是最佳选择。
2.户型：实用性强 设计合理
刚性需求就是最起码的需求，不能降低的，比如结婚成家必须得买房子。
一个适合居家的户型应该是动静分离、干湿分区、功能齐全、设计紧凑的。具体而言，待客的客厅应该有充足的采光和开间，卧室则必须要保证私密性，避免门对门或门对走廊；餐厅应与厨房紧紧相连；日常活动的洗手间、厨房应该有足够的空间和光线，避免黑厨黑卫。空间利用上则要关注：是否有走廊、转角等不必要空间？复式的楼梯间下方可否利用？另外，南北通透的是首选。如受地块限制整栋楼都没南北通的房子，那么尽量选择南向、东向的。目前的新盘大多是期房，在选购时还要学会如何看沙盘，从周边建筑物的高低，可判断中意户型的通风采光状况；结合沙盘、楼书和户型图来向售楼小姐发问，选房会更靠谱。如果短期之内计划组建家庭，应尽量从功能分区是否合理方面考虑。
3.位置：交通便利 节约成本
交通便利，可以节约生活成本。所以，交通便利是置业参考最重要的因素。刚需消费者大多会选择在郊区购房，但是交通一定要方便。如果你是有车一族，可以选离市区远些但环境好点的；如果没有车，就得选公交线路、及其他配套设施方便的，比如超市、菜市、等。
选择在哪里居住，还要看自己以及家人的工作地点在哪儿，要综合考虑。通常主干道较好，交通便利，出行也方便，而且以后的也会大。如果有公交，那就更好了，位置远些也无妨。
4.配套：成熟完善 远离马路
完善的配套可从社区内外两方面考察，社区外是指，社区周边有购物、餐饮娱乐、休闲设施等，距离在5-10分钟之内就可到达。同时，社区内也应该有一些人性化的配套，如超市、商业街、会所等。
另外，设施也必不可少，买房图什么，无非是一家人生活、工作、学习的便利。对于已经或短期内将要有孩子的家庭而言，孩子上下学是否方便，是购房时要重点考虑的问题。
如果配套太过于成熟的闹市区，或者是临马路的楼盘也要多考虑一下，马路是睡眠杀手。如果你看中的楼盘位于两条大道的交叉口，而你选中的单位又位于转角，且有大大的落地窗户的话，恐怕以后的居住生活很难有美妙的景象。如果没有其他选择，那么你需要考察的是：靠马路的窗户是否安装有双层隔音玻璃？所处楼栋距离道路有多远？同等条件下，中高楼层的马路噪音比低、高楼层大。
业内人士也建议，在目前形势下，开发商一改年初的“牛气”，出现议价空间。各种明里暗里的楼盘优惠或者说暂时稳定下来的房价给购房者创造了买房机会，真正的刚性需求购房者就可以趁这段时间多多比较。从长远来看，房价肯定会越来越高，要是遇到了自己心仪的房子且价位可以接受建议购买，以免错过最佳时机。