Question

央行降准释放1万亿资金，究竟是什么原因？对楼市有什么影响？

Answer 1

在时隔一年之后，我国央行终于宣布降准了。央行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%的存款准备金率的金融机构），本次下调后，金融机构加权平均存款准备金为8.9%，降准释放约1万亿流动性。实际上，此次央行降准市场也有预期，早在之前央行要下调银行存款利率时，就有专家预测，央行在短期内的货币政策有可能由中性偏紧，向中性偏松转化，所以不排除未来央行降息的可能。

这次央行之所以要降准，主要原因有两个：一个是，国内经济复苏不及预期。2021年6月，我国制造业PMI回落到50.9已经逼近枯荣线了，非制业PMI回落至53.5，PMI已经连续遭遇3个月的下滑。此外，我国居民的消费仅恢复到疫情前消费的一半水平，消费数据也远不及预期。更值得一提的是，国内的投资增速也在放缓，只恢复到疫情前增速的三分之二的水平。

另一方面，央行是担心国内金融机构在短期内流动性不足，所以决定再降准0.5个百分点，让其更好地服务于实体经济。这次降准更多的是为缓解短期的市场流动性紧张问题，眼下要对冲即将到期的MLF。只有金融市场的流动性充足，才能更好地支持中小微企业和农业生产。

不过，这次央行降准只是短期行为，并不代表其要长期性的货币宽松，主要有两个因素：其一，随着抗疫疫苗研发成功，并且已经在全球范围内大规模接种疫苗，相信疫情很快会得到控制，世界经济也有望在未来一二年内全面复苏。届时，中国经济也会跟着回暖。其二，美联储曾表示，将在2023年之前加息二次。即使是我国央行要保持货币的独立性，也不大可能逆势大幅放水。所以，这次降准是暂时的，不可持续的。

那么，央行降准对目前的房地产市场是否构成利好呢？不少专家的解读是，央行降准之后，二手房全面收紧将会成为过去，房贷利率上升节奏会放缓，这对于房地产市场是利好消息。而我们认为，央行降准不会改变目前楼市的现状。

首先，央行这次降准，释放的流动性主要是利好实体经济，而非房地产市场。之前，银行给房地产市场设置了贷款的上限，就是国有银行的个人房贷不得超过新增贷款的30%，而开发贷不得超过新增贷款的40%。就是要让更多的信贷资金流向实体经济，而非房地产领域。

再者，之前很多银行为什么要延长房贷审核时间，上调房贷利率？主要是一些城市房地产市场有过热的迹象。这是要给房地产市场降降温。就在稍早前，央行就明令禁止消费贷、经营贷等短期资金流入房地产市场。

而且银行还发现，一些人拿假的收入证明来买房，30%的首付款都是东拼西凑弄来的，这样的非理性购房需求增加了银行贷款的风险，必须要遏制它。更何况，现在房价越来越高，远远超过当地百姓的收入，银行的房贷风险也在不断上升，所以上调房贷利率，银行当然要拿到一个风险与收益相匹配的利率。

最后，央行降准也难以改变国内房地产市场出现分化的局面。现在更多的 社会 资金流向一线城市及部分热点二线城市，而部分三四线城市由于经济发展缓慢，人口大量流出，产业结构相对单一等原因，不会再有外面资金的流入。在这种情况下，即使央行宣布降准，很多三四线城市也支撑不起高房价。所以，降准改变不了部分三四线城市房价下跌的进程。

央行这次降准，释放1万亿流动性，主要是为了恢复国内经济，以及支持实体经济的发展，只能说是由中性偏紧转向中性偏宽松的状态。而且这种货币宽松的情况也只是暂时性的，不会长期下去。央行的降准对于房地产市场来说，是影响甚微，因为央行设置了“二道红线”，限制了信贷资金流向房地产市场。

此外，银行现在全面收紧房贷和增加房贷利率，主要是出于自身的贷款安全性考虑，并不完全是缺乏流动性的原因。更关键的是，现在的 社会 资金都会流向热点城市炒房，而像多数三四线城市的房地产市场由于外围资金不会流入炒房，这些城市的房价难以改变下跌的命运。