简析房地产“房住不炒”

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生活小常识17
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简析房地产“房住不炒”

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 “宅者,人之本也,人因宅而立,宅因人得存,人宅相扶,感通天地。”《 黄帝宅经》把安居的重要性说得清楚明白,住宅是一个人生存之本,人和家互相支撑。安居的是人类在地球上的存在方式,是贯通人宅,感通天地最直接的连接者。住房受到国人的空前重视,一方面大量刚需存在,另方面房地产投资商趋之若鹜,房地产成为支柱产业产业,吸引大量金融资源、土地资源,房地产一边调控,房价一边上涨。中国目前处于城镇化率30%~70%的快速发展区间,一、二线城市需求仍有较大潜力 ,尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决,未来还有一定的需求潜力,炒房的利益机制依然存在,因此决策层三番五次强调“房住不炒”政策不会改变。近年来随着对房地产业的加深,政策调控日益精准,有效抑制房价上涨,同时政策保持连续性,维持房地产业 健康 稳定发展。

一、“房住不炒”定位准确

2012年中央经济工作会议指出毫不动摇坚持房地产市场调控政策,2013年提及要努力解决好住房问题,2015年、2017年明确深化住房制度改革方向、提出要适当降低商品住房价格,2016、2018、2019、2020年多次强调房住不炒的原则。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出, “房子是用来住的,不是用来炒的”, 此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

房地产第一功能是使用功能,对GDP和税金的作用要建立在使用基础上,这是常识。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。因城施策去库存。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。要在宏观上管住货币,落实人地挂钩政策。要加快住房租赁市场立法,加强住房市场监管和整顿。

2020年12月11日,中共中央政治局召开会议,分析研究了2021年经济工作。政治局会议关于房地产的内容为 “促进房地产市场平稳 健康 发展” 13个字。会议继续强调了促进房地产市场平稳 健康 发展这一内容,当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易。保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳 健康 发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,保持定力,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2020年中央经济工作会议日前在京召开,部署了2021年八项重点内容。会议在住房方面强调:解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳 健康 发展。

房住不炒的原则是中央对房地产发展方向的精准定位,同时也是房地产市场未来发展的基本要求;房住不炒的政策导向并不是权宜之计,而是实现经济高质量发展的长久之策。坚持房住不炒,推动房地产回归其原本属性,能严控非理性的投机行为、有效防范局部或系统性的金融风险,也能助力 科技 强国。

二、房企融资监管“三条红线”

地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的 健康 可持续发展,更重要的也是为了保持经济的可持续发展。银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费,抑制投资、投机性购房需求。

2020年8月,住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房企资金监测和融资管理规则。据悉,此次明确的房企融资管理新规是: 房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。 这也是此前在业内多次传闻的 “三条红线” 。此外, 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也 将作为监管机构考察的重要指标。

房地产调控需要从主要调节买方市场转为买卖双方都进行调控,务求调控实效。 房地产市场在坚持“房住不炒”的前提下,从供给端入手调控,更有助于实现房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”目的,特别是监管新规划出的 “三条红线”,既是监管约束指标,又是预期引导指标,有相对明显的调控效果。

2020年12月29日,《人民日报》发布文章:实施城市更新行动。文中引用了 “十四五规划和2035年远景目标的建议”的内容。其中住房制度方面,在排在第一位的“房子是用的住的,不是用来炒的”表述后面,明确提出:完善住房市场体系和住房保障体系。

中央经济工作会议在房地产调控方面,坚持既有大方向的基础上提出了一系列新提法。会议重申: “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这 一表述已经连续出现在中央经济工作会议的表述中,显示出在政策延续性及政策的定力

中央经济工作会议首次提出了 “解决好大城市住房突出问题” 这一任务,并明确将租赁性住房作为解决这一问题的一个抓手。会议指出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划, 探索 利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。

现行的金融体制把房产作为抵押贷款的主要资产,由于刚需的存在、土地资源的稀缺,房地产市场依然存在一定的投机性,重申 “房住


蔡律 2021年1月1日

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