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保障性租赁住房，城市住房发展的新主角

Answer 1

“十四五”期间，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系。目前，各地正积极创新筹建方式，拓宽保障范围，逐步缓解青年职工、引进人才和外来务工人员等新市民的阶段性住房困难，让保障性租赁住房成为大城市新青年奋斗的起点。
      2021年7月2日，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(下称《意见》)，史上首次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，为未来我国租赁住房市场发展提供了重要的政策支持。
      2021年7月7日国新办举行的政策吹风会上，住房建设部副部长倪虹表示，人才是一个城市的核心竞争力，一个城市，青年人有希望，城市才有未来，青年人有希望，国家才有未来。

      国务院新闻办公室于2021年7月7日(星期三)下午4时举行国务院政策例行吹风会，介绍加快发展保障性租赁住房有关情况
      “解决青年人、新市民的住房问题是各级政府的职责所在，也是提高竞争力实现可持续发展的必然要求，政府应有内生动力去做这个事。”倪虹说。
      北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红表示，本次政府出台的《意见》，在土地、财税、金融、审批等政策方面给予大力支持，将有效推动我国保障性租赁住房行业健康发展，“住房问题是关乎民生福祉的大事，必须加大城市困难群众住房保障工作力度。”
      “十四五”期间，发展租赁住房也已被确定为中国房地产领域的重点工作。多位业内专家表示，在高房价的背景下，租赁住房是解决我国大城市住房突出问题的一个有效思路，也将成为化解房地产市场供需结构矛盾等迫切问题的重要抓手，接下来将迎来前所未有的历史发展机遇。
      1、租赁市场步入政策重心
      “新市民为城市发展提供了红利，但他们进入城市面临的首要问题是住房。在高房价的背景下，租赁住房是大多数新市民的第一落脚处，而租赁住房又存在很多新老问题，解决租赁住房问题已变得十分迫切。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。
      近年来，我国政府不断加大对租赁住房市场的培育和发展，尤其从2015年开始，政府的重心逐渐从商品房转向保障房，对租赁市场的扶持力度不断加大，扶持政策频出。

      国家统计局、中金公司
      2015年1月，住建部率先发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要用三年的时间基本形成健全的住房租赁市场，同时明确了培育住房租赁机构、支持房地产开发企业租售并举、发展房地产投资信托基金(REITs)等多项支持渠道。
      2016年6月，国务院发布纲领性文件《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》，之后各省纷纷出台文件响应。2017年7月，住建部又进一步明确广州、深圳等12城为首批构建租购并举住房体系试点，并确定北京、上海等13城为首批利用集体建设用地建设住房租赁试点。
      2020年的中央经济工作会议上再次强调，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。
      在系列政策刺激之下，国内租赁市场短期内获得迅猛发展，也暴露了一些问题。2020年9月，住建部发布《住房租赁条例》，在出租与承租、租赁企业、经纪活动、法律责任等方面提出60多条规范措施，严控长租公寓领域“高进低出”、“租金贷”等现象。
      住房建设部相关负责人称，该《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化，对行业发展意义重大。
      2021年7月，国办发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，正是对此前政策的细化及延续。“保障性租赁住房一定是符合条件的、住房困难的人才能住，并且是租的不能卖。守住这两条底线，就能好事办好，让真正有需求的人得到保障，不能变味。”住房建设部部副部长倪虹说。
      由此可见，随着时间推进，中央层面对租赁住房的支持政策正在相继出台且相互补充，顶层设计日趋完善。
      2、大城市住房供需矛盾突出
      从全球经验来看，经济越发达的国家和地区，租房的家庭占比就越高，而群众选择租房还是买房，受到城市化水平、房地产政策以及传统观念等多重因素的影响。
      例如，统计显示人均GDP与租房家庭占比呈现正相关，瑞士2019年人均GDP达到7.9万美元，其租房家庭占比为58.5%，德国人均GDP4.7万美元，租房家庭占比为52.3，而我国上海、深圳和北京的租赁住房占比，目前均处在20%左右。
      同样，在人口稠密的都市圈，租房家庭的比例往往显著高于全国平均水平。2016年，美国全国租房家庭占比约为36.8%，但洛杉矶都市圈的租房比例达到52.3%，纽约、旧金山、圣何塞、奥斯汀、休斯顿等都市圈也都超出40%。
      目前，对于我国大城市、特大城市来说，住房供需的结构性矛盾较为突出。
      “随着我国城镇化的快速发展，大量的年轻人进入大城市，为城市发展提供了巨大的红利，但市场化租赁住房和政府提供的公租房，依然难以满足需求。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。
      第七次全国人口普查显示，2020年我国的流动人口规模达3.76亿人，占总人口的26.6%，而人口净流入的省份多为经济发达地区，大城市具有虹吸效应，其中长、珠三角人才聚集度极高，而这个趋势仍在进一步增强。
      “城镇化带来了空间结构的变化。即便人口总量不变，但人口也会在空间上大迁徙，广东、浙江、江苏是人口流入前三的省份，其背后是几大都市圈的兴起。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
      随着大城市房价不断上涨，社会上的资金和投机者不断涌入，导致社会人群尤其是刚毕业的年轻人购房压力不断加大，社会焦虑情绪加重。在新型城镇化背景下，租赁住房市场的扩容乃是大势所趋，改善租购比例更是未来中国住房市场发展的主旋律之一。

      “十四五”期间。北京将针对中低收入的家庭自住需求，大力筹集建设各类租赁型住房
      比如，北京“十四五”规划纲要就明确提出，针对中低收入的家庭自住需求，将大力筹集建设各类租赁型住房，提高公共租赁住房备案的家庭保障率，新增供应套数占比不低于40%，新增集体土地租赁住房等保障性租赁住房供地占比，不低于供应总量的15%。
      CIC咨询的测算显示，2020年我国国内租赁市场规模达到1.9万亿，预计2024年国内租赁市场规模将达到3.1万亿。
      3、构建成熟商业逻辑成关键
      综上可知，既然增加租赁住房供给是发展住房租赁市场最重要的环节，那么多年来为何一直难以破局?
      2017年，中央经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住宅制度”，并鼓励私人部门积极参与租赁住房市场建设。截至目前，我国市场上形成的租赁住房运营商，从商业模式出发大体可以分为重资产持有模式、二房东包租运营模式和轻资产管理输出模式三类。

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      其中，参与主体包括独立运营商、房地产开发商、国企央企平台公司、互联网和酒店系公司等等，一度呈现百花齐放的市场格局。但令人遗憾的是，私人部门在租赁住房运营端的商业模式未能跑通，反而在高速发展中暴露了一系列的财务和运营风险，2019年以来运营商暴雷等不良事件频出。
      “目前来看，公司方面做的租赁住房更具有长租房性质，但仍然存在由于没有合适的盈利模式，出现了市场垄断导致高租价，以及资本野蛮扩张带来金融风险及公司暴雷等现象。” 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。
      究其原因，一是由于租金回报率低，社会上供给租赁住房的意愿不强。简单来说，租金回报率是指租金同房价的比值，通常被作为衡量一个地区房产是否值得投资的标准，比如2020年芝加哥的租金回报率达到8.3%，为全球最高，而同期北京和上海只有1.7%和1.6%。
      由于国内居民收入的涨幅长期落后于房价涨幅，租金回报率显著偏低，房地产开发企业销售商品房和出租住房所获的利润差异巨大，普遍高周转和高杠杆的开发商们，很难对我国租赁市场真正产生兴趣。
      国泰君安的报告分析认为，租赁住房的客群主体仍属于“中低收入”人群，实际支付能力较弱，难以支撑运营商配备的一系列“基础设施”(人员、财务资源等)，导致即使是二房东包租类型的运营商，也很难获得较好的收益水平，更不用说成本更高的重资产持有模式。
      二是住房租赁的企业不够壮大，租赁房源机构持有比例偏低。这种市场现状既增加了出租方和承租方之间的摩擦成本，同时也不利于保护承租人的权益。据不完全统计，我国个人持有的出租房源占全部出租房源的67%，品牌公寓持有房源仅占不到5%。相比之下，发达国家租赁房源中机构持有的比例，普遍在一半以上。
      三是老旧社区出租房屋的比例高，基础设施配套较差，影响租房居住体验。例如，北京、上海等一线城市在快速扩张的过程中，出现了职住分离的突出矛盾。对于租房者来说，距离单位近或交通方便，往往是住房的首要考虑的因素之一，而这些地区的出租房源往往建设年代较久，基础设施配套较差，居住体验一般。
      再加上整体来看，从事租赁住房的企业土地成本负担较大，是该行业商业逻辑闭环的主要关卡，如果解决不了“贵面粉”的问题，社会资本就无法制造出优质、平价的租赁住房“面包”，而这一现状亟待破题。
      4、国办《意见》引领租赁住房新时代
      针对以上种种，本次国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》是一个重要的政策分水岭，可以说首次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，未来我国的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。
      住房建设部保障司司长曹金彪解释说，在我国住房保障体系中，公租房主要由政府投资建设和发放货币补贴，保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，主要解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题，“政府给政策支持，引导多主体投资、多渠道供给”。

      首先来看，《意见》最重要的是提出了多渠道满足土地供应，支持力度空前。
      在用地方面，强调以集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设为主，适当利用新供应国有建设用地建设。
      同时对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋、企事业单位依法取得使用权的土地，《意见》允许用于改建或建设成保障性租赁住房，且不补缴土地价款。
      其次，《意见》引导多方主体参与，吸引社会资本投入。充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，支持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，坚持“谁投资、谁所有”的原则，鼓励社会资本积极参与到保障房建设中来。
      “本次政策进一步激活各类市场主体参与租赁住房建设运营的积极性，促进专业住房租赁企业更加规范化、规模化发展。”某国有商业银行相关负责人说。
      最后，为了吸引社会力量投入，国家支持多路径资金筹措，加强财税和金融补贴。就在2021年6月18日，国务院常务会议已经明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税，对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
      “这意味着，住房租赁企业向个人出租住房将享受与个体工商户出租住房同样的税收优惠，体现了在税收政策对住房租赁行业的大力支持。”北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红认为。
      《意见》明确表示，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式，向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
      “接下来应将这一政策红利落到实处，并在信贷额度、利率等方面采取进一步的差别化措施，鼓励金融机构创新产品和服务，加大对保障房开发与运营的支持。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼说。