房地产项目如何管理

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乌元思40
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房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系,而且系统内各个目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下,共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉,对项目管理系统有不同的描述:  
(1)按系统工程理论,结合管理工作的一般流程,可将项目管理系统地描述为:“预测——决策——计划——控制——反馈--修正决策——计划”等职能的结合体。这一体系结构,主要通过内部的逻辑关系,不断地对目标系统进行修整,营造一种良好的环境系统,使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务,实现项目的总目标。    

(2)按项目实现过程,项目管理系统可描述为下列几个阶段:      
1)项目的定义、目标设计和可行性研究。      
2)项目的系统分析,包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。
3)项目的计划管理,包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本(投资)计划、资源计划以及它们的优化。      
4)项目的组织管理,包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。      
5)项目的信息管理,包括项目信息系统的建立、文档管理等。      
6)管理的实施控制,包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。    
7)项目的后期管理,包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理),以及目标实现的程度、存在的问题分析等。    
(3)按照项目管理的工作任务,项目管理系统可描述为下列几个方面:      
1)成本管理,包括工程估价(即工程的估算、概算、预算)、成本计划、支付计划、成本控制(包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断)、工程款结算和审核。      
2)工期管理,这方面工作是在管理过程的质量等。      
3)质量制度,包括工程质量和管理过程的质量等。      
4)现场管理,包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。    
5)组织和信息管理。组织管理包括组织结构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争取的解决等,信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制,还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。      
6)合同管理,包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审核和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。      
7)风险管理,包括风险识别、风险计划和控制。    
综上所述,项目管理本身是一个非常复杂的系统,它不仅有许多子项、分项、工程活动所构成,而且是一个完整的工作过程(包括预测、决策、计划、控制、反馈等),使项目全部管理任务(如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等)的结合体。所以要取得项目的成功,必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。   
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