Question

想问一个关于利率调整后的房贷计算问题？

我用等额本息在08年7月份贷了30万商贷，期限15年，过去7个月中我总共还掉1万本金。那在09年1月份执行新的利率后，银行会从29万重新帮我算，还是退回到08年7月重新帮我算？
请问对银行来说那种对他更有利？
谢谢！
还掉1万本金只是打个比方，其实并没有还那么多

Answer 1

从剩余本金算起。不可能退回到08年7月算。银行只管每月收剩余本金的利息，和什么时间无关，只和利率有关。
月供=每月还本金+剩余总本金乘以每月利率。
比如第一个月月供￥2,386.51=本金￥722.64+利息￥300,000.00*7.83%*0.85/12
第二个月月供￥2,386.51=本金(￥726.64)+利息￥299,277.36*7.83%*0.85/12

网络上的计算器都不准的。首先年利率只精确到小数点后两位，所有银行都是精确到小数点后四位数的，并且都不提供存量贷款计算。

你可能还有疑问，为什么现在算30万15年月供比我现在的月供要少？那时因为你在之前的还款利息高，本金还的少，利息还的多。现在利息降低了，本金还的多了，利息还的少了，月还总额也就少了。
比如30万15年，年利率为7.85%打八五折的时候，月供(￥2,386.51)元，一年12个月还了本金(￥8,941.10)元，
年利率为5.94%打七五折的时候，月供(￥1,975.17)元，一年12个月还了本金(￥11,444.51)元

所以同样总年限同样总金额贷款都是等额本息方式，08年贷款与09年贷款的，等到2010年、2011、2012年执行同样利率，月还款肯定不同的，08年贷款的永远比09年贷款的每月还款多！

所以利息最低的时候买房比较合适，国外一般是利率每降低多少，房价就升高一定比例。我国情况比较特殊，国家出台房贷打七折，具体什么效果，还很难说。

Answer 2

过去7个月中我总共还掉1万本金? 应该是本息一共1万吧？银行会从1月份开始算起的。